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Appartement - 3 pièce(s) - 79 m²

Bien expiré
VilleLorient (56)
Surface79m²
Coût Total144 120€
Loyer Annuel10 877€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois-156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 632,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 12
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

A 5 min à pied des grandes universités de Lorient, à quelques minutes du centre ville et des grands axes, cet appartement est idéalement situé. Un projet de résidence principale ou un projet locatif ? Il convient à tout types de profils.Situé au 12 ème étage d'un immeuble de 15 étages, cet appartement saura vous ravir grâce à ses beaux volumes.Il est composé : - d'un grand salon de plus de 26 m2 - d'une cuisine fermée aménagée et équipée de plus de 9 m2 donnant sur une loggia- de 2 chambres faisant toutes les deux plus de 11 m2 dont 1 avec balcon- d'une salle de bain avec baignoire - et d'un wc séparéTravaux de rafraichissements sont à prévoir.chauffage collectif au gaz de ville.Charges copro 2500€/anPas de garage, ni de parking privatif mais parking à proximité.Vous souhaitez plus d'informations sur ce bien ? Contactez moi Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 84 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2440 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 129 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Fabrice LE CORVIC - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Lorient sous le numéro 922 247 960

Ville : Lorient
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56100
Coordonnées : 47.743993, -3.394337
Total : 144 120€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 4 800€
Valeur du bien : 133 800€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 9.21€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 906€/mois
Loyer annuel estimé : 10877€/an
Fourchette totale : 727€ - 1130€/mois
Fourchette annuelle : 8727€ - 13558€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 235,29 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :176 588 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-47 588€ (-26.9%)
Marge achat-revente :32 468€ (18.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :719,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :43,24€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 763,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 866,12€
Coût de l'assurance :12 970,80€
Taxe foncière : 1 087,74€/an
Soit par mois : 90,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,33€/mois
Soit par an : 2 499,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 906,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 062,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 79 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 800 €(61 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4800€ = 4800€ (fourniture + pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 906 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 877 €/an
Calcul : 906 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 952 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 120 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 088 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 500 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 859 €
Revenus locatifs : +10 877 €
Charges déductibles : -13 859 €
Résultat foncier Année 1 : -2 981 €(Déficit de 2 981 €)
Imputable sur revenu global : 2 981 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 059 €/an
Revenus locatifs : +10 877 €
Charges déductibles : -9 059 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 819 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 877 €13 864 €4 957 €-2 986 €2 986 €--
211 095 €8 933 €4 827 €2 162 €---
311 317 €8 799 €4 692 €2 518 €---
411 543 €8 659 €4 552 €2 884 €---
511 774 €8 514 €4 408 €3 260 €---
612 010 €8 365 €4 258 €3 645 €---
712 250 €8 210 €4 103 €4 040 €---
812 495 €8 049 €3 943 €4 445 €---
912 745 €7 883 €3 777 €4 861 €---
1013 000 €7 711 €3 605 €5 288 €---
1113 260 €7 533 €3 427 €5 726 €---
1213 525 €7 349 €3 243 €6 176 €---
1313 795 €7 158 €3 052 €6 637 €---
1414 071 €6 961 €2 854 €7 110 €---
1514 353 €6 756 €2 650 €7 596 €---
1614 640 €6 544 €2 438 €8 095 €---
1714 932 €6 325 €2 218 €8 607 €---
1815 231 €6 098 €1 991 €9 133 €---
1915 536 €5 863 €1 756 €9 673 €---
2015 846 €5 620 €1 513 €10 227 €---
2116 163 €5 368 €1 261 €10 796 €---
2216 487 €5 107 €1 000 €11 380 €---
2316 816 €4 836 €730 €11 980 €---
2417 153 €4 557 €450 €12 596 €---
2517 496 €4 267 €161 €13 228 €---
TOTAL348 407 €179 329 €71 866 €169 078 €2 986 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 896 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 078 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 284 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 284 €-896 €+3 180 €
2+2 284 €+648 €+1 636 €
3+2 284 €+756 €+1 528 €
4+2 284 €+865 €+1 419 €
5+2 284 €+978 €+1 306 €
6+2 284 €+1 093 €+1 191 €
7+2 284 €+1 212 €+1 072 €
8+2 284 €+1 334 €+950 €
9+2 284 €+1 458 €+826 €
10+2 284 €+1 586 €+698 €
11+2 284 €+1 718 €+566 €
12+2 284 €+1 853 €+431 €
13+2 284 €+1 991 €+293 €
14+2 284 €+2 133 €+151 €
15+2 284 €+2 279 €+5 €
16+2 284 €+2 429 €-145 €
17+2 284 €+2 582 €-298 €
18+2 284 €+2 740 €-456 €
19+2 284 €+2 902 €-618 €
20+2 284 €+3 068 €-784 €
21+2 284 €+3 239 €-955 €
22+2 284 €+3 414 €-1 130 €
23+2 284 €+3 594 €-1 310 €
24+2 284 €+3 779 €-1 495 €
25+2 284 €+3 969 €-1 685 €
Total+57 100 €+50 723 €+6 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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