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Appartement - 3 pièce(s) - 79 m²

VilleLorient (56)
Surface79
Coût Total144 120
Loyer Annuel10 877
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois-156
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 632,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 12
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

A 5 min à pied des grandes universités de Lorient, à quelques minutes du centre ville et des grands axes, cet appartement est idéalement situé. Un projet de résidence principale ou un projet locatif ? Il convient à tout types de profils.Situé au 12 ème étage d'un immeuble de 15 étages, cet appartement saura vous ravir grâce à ses beaux volumes.Il est composé : - d'un grand salon de plus de 26 m2 - d'une cuisine fermée aménagée et équipée de plus de 9 m2 donnant sur une loggia- de 2 chambres faisant toutes les deux plus de 11 m2 dont 1 avec balcon- d'une salle de bain avec baignoire - et d'un wc séparéTravaux de rafraichissements sont à prévoir.chauffage collectif au gaz de ville.Charges copro 2500€/anPas de garage, ni de parking privatif mais parking à proximité.Vous souhaitez plus d'informations sur ce bien ? Contactez moi Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 84 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2440 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 129 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Fabrice LE CORVIC - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Lorient sous le numéro 922 247 960

Ville : Lorient
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56100
Coordonnées : 47.743993, -3.394337
Total : 144 120
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 4 800
Valeur du bien : 133 800
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 9.21€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 906€/mois
Loyer annuel estimé : 10877€/an
Fourchette totale : 727€ - 1130€/mois
Fourchette annuelle : 8727€ - 13558€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 235,29 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :176 588
Prix d'achat :129 000
Décote à l'achat :-47 588 (-26.9%)
Marge achat-revente :32 468€ (18.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :719,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :43,24€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 763,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 866,12
Coût de l'assurance :12 970,80
Taxe foncière : 1 087,74€/an
Soit par mois : 90,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,33€/mois
Soit par an : 2 499,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 906,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 062,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 79 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 800(61 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4800€ = 4800€ (fourniture + pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 906 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 877 €/an
Calcul : 906 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 952 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 120 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 088 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 500 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 859
Revenus locatifs : +10 877
Charges déductibles : -13 859
Résultat foncier Année 1 : -2 981(Déficit de 2 981 €)
Imputable sur revenu global : 2 981
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 059 €/an
Revenus locatifs : +10 877
Charges déductibles : -9 059
Résultat foncier Années 2+ : 1 819 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 87713 8644 957-2 9862 986 €--
211 0958 9334 8272 162---
311 3178 7994 6922 518---
411 5438 6594 5522 884---
511 7748 5144 4083 260---
612 0108 3654 2583 645---
712 2508 2104 1034 040---
812 4958 0493 9434 445---
912 7457 8833 7774 861---
1013 0007 7113 6055 288---
1113 2607 5333 4275 726---
1213 5257 3493 2436 176---
1313 7957 1583 0526 637---
1414 0716 9612 8547 110---
1514 3536 7562 6507 596---
1614 6406 5442 4388 095---
1714 9326 3252 2188 607---
1815 2316 0981 9919 133---
1915 5365 8631 7569 673---
2015 8465 6201 51310 227---
2116 1635 3681 26110 796---
2216 4875 1071 00011 380---
2316 8164 83673011 980---
2417 1534 55745012 596---
2517 4964 26716113 228---
TOTAL348 407179 32971 866169 0782 986Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 896
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 078
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 284 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 284-896+3 180
2+2 284+648+1 636
3+2 284+756+1 528
4+2 284+865+1 419
5+2 284+978+1 306
6+2 284+1 093+1 191
7+2 284+1 212+1 072
8+2 284+1 334+950
9+2 284+1 458+826
10+2 284+1 586+698
11+2 284+1 718+566
12+2 284+1 853+431
13+2 284+1 991+293
14+2 284+2 133+151
15+2 284+2 279+5
16+2 284+2 429-145
17+2 284+2 582-298
18+2 284+2 740-456
19+2 284+2 902-618
20+2 284+3 068-784
21+2 284+3 239-955
22+2 284+3 414-1 130
23+2 284+3 594-1 310
24+2 284+3 779-1 495
25+2 284+3 969-1 685
Total+57 100+50 723+6 377
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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