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Appartement T2 de 55m2

Bien expiré
VilleMontélimar (26)
Surface55m²
Coût Total91 100€
Loyer Annuel8 556€
Rentabilité9.39%
Cashflow/mois+97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 70 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 272,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 de 55m2 - Montelimar centre ville, Appartement T2 de 55m2 Situé au 2e étage avec ascenseur Il se compose d’un séjour avec cuisine ouverte d’environ 30m2, une salle de bain, une chambre et un couloir avec placard vers l’entrée. Charges de copropriété: 1000€/an Taxe foncière: 600€/an Il est actuellement meublé et loué en location saisonnière, sera libre pour la vente.

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.556000, 4.750170
Total : 91 100€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 15 500€
Valeur du bien : 85 500€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 16.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8556€/an
Fourchette totale : 548€ - 927€/mois
Fourchette annuelle : 6579€ - 11127€/an
Rentabilité brute :9.39%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 12.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :456,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 482,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 720,42€
Coût de l'assurance :7 971,25€
Taxe foncière : 600,00€/an
Soit par mois : 50,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 712,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 615,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :97,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel ou total
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec carrelage un peu usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 500 €(282 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 400€
    Carrelage: 6 m² × 100€/m² = 600€, Baignoire: 400€, Lavabo: 200€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:2 100€
    Parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€, Peinture murs: 25€/m² × 50m² = 1250€, Main d'œuvre: 250€
  • Chambres - Électricité:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 chambre: 800€ + Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 556 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 149 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 100 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 319 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 600 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 567 €
Revenus locatifs : +8 556 €
Charges déductibles : -20 567 €
Résultat foncier Année 1 : -12 012 €(Déficit de 12 012 €)
Imputable sur revenu global : 12 012 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 067 €/an
Revenus locatifs : +8 556 €
Charges déductibles : -5 067 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 488 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 556 €20 570 €3 151 €-12 015 €12 015 €--
28 727 €4 988 €3 069 €3 739 €---
38 901 €4 902 €2 983 €3 999 €---
49 079 €4 814 €2 895 €4 266 €---
59 261 €4 722 €2 803 €4 539 €---
69 446 €4 627 €2 708 €4 819 €---
79 635 €4 529 €2 610 €5 106 €---
89 828 €4 427 €2 508 €5 401 €---
910 024 €4 321 €2 403 €5 703 €---
1010 225 €4 212 €2 293 €6 012 €---
1110 429 €4 099 €2 180 €6 330 €---
1210 638 €3 982 €2 063 €6 656 €---
1310 851 €3 861 €1 942 €6 990 €---
1411 068 €3 735 €1 816 €7 332 €---
1511 289 €3 605 €1 686 €7 684 €---
1611 515 €3 471 €1 552 €8 044 €---
1711 745 €3 331 €1 412 €8 414 €---
1811 980 €3 187 €1 268 €8 793 €---
1912 220 €3 037 €1 118 €9 182 €---
2012 464 €2 882 €963 €9 582 €---
2112 713 €2 722 €803 €9 991 €---
2212 967 €2 556 €637 €10 412 €---
2313 227 €2 384 €465 €10 843 €---
2413 491 €2 206 €287 €11 286 €---
2513 761 €2 021 €102 €11 740 €---
TOTAL274 039 €109 191 €45 720 €164 848 €12 015 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 604 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 848 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 797 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 797 €-3 604 €+5 401 €
2+1 797 €+1 122 €+675 €
3+1 797 €+1 200 €+597 €
4+1 797 €+1 280 €+517 €
5+1 797 €+1 362 €+435 €
6+1 797 €+1 446 €+351 €
7+1 797 €+1 532 €+265 €
8+1 797 €+1 620 €+177 €
9+1 797 €+1 711 €+86 €
10+1 797 €+1 804 €-7 €
11+1 797 €+1 899 €-102 €
12+1 797 €+1 997 €-200 €
13+1 797 €+2 097 €-300 €
14+1 797 €+2 200 €-403 €
15+1 797 €+2 305 €-508 €
16+1 797 €+2 413 €-616 €
17+1 797 €+2 524 €-727 €
18+1 797 €+2 638 €-841 €
19+1 797 €+2 755 €-958 €
20+1 797 €+2 875 €-1 078 €
21+1 797 €+2 997 €-1 200 €
22+1 797 €+3 124 €-1 327 €
23+1 797 €+3 253 €-1 456 €
24+1 797 €+3 386 €-1 589 €
25+1 797 €+3 522 €-1 725 €
Total+44 925 €+49 454 €+-4 529 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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