Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Apparemment T3

Bien expiré
VilleSeyne (04)
Surface58m²
Coût Total101 300€
Loyer Annuel5 782€
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 50 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 862,07 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends appartement T3 à 10 min de Seynes les Alpes

Vendu meublé

Pour plus d'informations premier contact par message Leboncoin

Ville : Seyne
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04140
Coordonnées : 44.306350, 6.407840
Total : 101 300€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 47 300€
Valeur du bien : 97 300€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.82€ - 10.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 482€/mois
Loyer annuel estimé : 5782€/an
Fourchette totale : 395€ - 587€/mois
Fourchette annuelle : 4746€ - 7044€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 475,19 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :85 561 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-35 561€ (-41.6%)
Marge achat-revente :-15 739€ (-18.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 538,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 328,90€
Coût de l'assurance :8 863,75€
Taxe foncière : 578,20€/an
Soit par mois : 48,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 481,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 586,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité de la cuisine, remplacement des éléments vétustes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 300 €(816 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyne. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 482 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 782 €/an
Calcul : 482 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 531 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 578 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 764 €
Revenus locatifs : +5 782 €
Charges déductibles : -51 764 €
Résultat foncier Année 1 : -45 982 €(Déficit de 45 982 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 582 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 464 €/an
Revenus locatifs : +5 782 €
Charges déductibles : -4 464 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 318 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24581.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 782 €51 767 €3 535 €-45 985 €21 400 €24 585 €24 585 €
25 898 €4 375 €3 442 €1 523 €--23 063 €
36 016 €4 280 €3 347 €1 736 €--21 327 €
46 136 €4 181 €3 248 €1 955 €--19 371 €
56 259 €4 078 €3 145 €2 181 €--17 191 €
66 384 €3 972 €3 039 €2 412 €--14 779 €
76 511 €3 862 €2 929 €2 650 €--12 129 €
86 642 €3 748 €2 815 €2 894 €--9 236 €
96 775 €3 630 €2 697 €3 145 €--6 091 €
106 910 €3 508 €2 575 €3 402 €--2 688 €
117 048 €3 381 €2 448 €3 667 €---
127 189 €3 250 €2 317 €3 939 €---
137 333 €3 114 €2 181 €4 219 €---
147 480 €2 973 €2 040 €4 507 €---
157 629 €2 827 €1 895 €4 802 €---
167 782 €2 676 €1 743 €5 106 €---
177 937 €2 520 €1 587 €5 418 €---
188 096 €2 358 €1 425 €5 739 €---
198 258 €2 190 €1 257 €6 068 €---
208 423 €2 016 €1 083 €6 408 €---
218 592 €1 836 €903 €6 756 €---
228 764 €1 649 €716 €7 115 €---
238 939 €1 456 €523 €7 483 €---
249 118 €1 255 €323 €7 862 €---
259 300 €1 048 €115 €8 252 €---
TOTAL185 200 €121 948 €51 329 €63 252 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 252 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 214 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 214 €-6 420 €+7 634 €
2+1 214 €0 €+1 214 €
3+1 214 €0 €+1 214 €
4+1 214 €0 €+1 214 €
5+1 214 €0 €+1 214 €
6+1 214 €0 €+1 214 €
7+1 214 €0 €+1 214 €
8+1 214 €0 €+1 214 €
9+1 214 €0 €+1 214 €
10+1 214 €0 €+1 214 €
11+1 214 €+294 €+920 €
12+1 214 €+1 182 €+32 €
13+1 214 €+1 266 €-52 €
14+1 214 €+1 352 €-138 €
15+1 214 €+1 441 €-227 €
16+1 214 €+1 532 €-318 €
17+1 214 €+1 625 €-411 €
18+1 214 €+1 722 €-508 €
19+1 214 €+1 821 €-607 €
20+1 214 €+1 922 €-708 €
21+1 214 €+2 027 €-813 €
22+1 214 €+2 134 €-920 €
23+1 214 €+2 245 €-1 031 €
24+1 214 €+2 359 €-1 145 €
25+1 214 €+2 476 €-1 262 €
Total+30 350 €+18 976 €+11 374 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →