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Vends maison de ville - 141.65m² - 6 pièces, 5 chambres - Marne 44270

Bien expiré
VilleMarne (44)
Surface141m²
Coût Total245 440€
Loyer Annuel16 947€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois+4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 500 €
Surface : 141 m²
Prix au m² : 1 117,02 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrace

L’office notarial CAILLEAUD et associé, SCP vous propose : Maison de ville / village à vendre en Immo-I.

Adresse du bien : 14 Rue de l’Atlantique 44270 LA MARNE

Vente en immobilier I. (système d’enchère) Dans…

Ville : Marne
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44270
Coordonnées : 47.001040, -1.701685
Total : 245 440€
Prix d'acquisition : 157 500€
Travaux : 75 340€
Valeur du bien : 232 840€
Frais de notaire : 12 600€
Coût estimé : 12 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 141m²
Loyer prédit : 10.02€/m²/mois
Fourchette : 8.17€ - 12.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1412€/mois
Loyer annuel estimé : 16947€/an
Fourchette totale : 1153€ - 1730€/mois
Fourchette annuelle : 13832€ - 20765€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 197,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :69,54€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 266,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 769,77€
Coût de l'assurance :20 862,40€
Taxe foncière : 1 694,73€/an
Soit par mois : 141,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 412,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 408,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 141 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (141 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 17 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol en mosaïque dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - sol en mosaïque nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: toute la maison
Raison: Tuyauterie en bon état à vérifier, pas de plomb

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 340 €(534 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Isolation:5 640€
    Isolation toiture/combles: 141 m² × 40€/m² = 5640€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine (12 m²) × 1500€/m² = 18000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement sol mosaïque: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Électricité générale:1 800€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1800€ = 1800€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 412 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 947 €/an
Calcul : 1 412 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 898 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 440 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 834 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 695 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 767 €
Revenus locatifs : +16 947 €
Charges déductibles : -85 767 €
Résultat foncier Année 1 : -68 819 €(Déficit de 68 819 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 419 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 427 €/an
Revenus locatifs : +16 947 €
Charges déductibles : -10 427 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 521 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47419.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 375 €(65% de 157 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 723 €/an
Calcul : 102 375 € × 3,636% = 3 723 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 947 €85 775 €7 905 €-68 827 €21 400 €47 427 €47 427 €
217 286 €10 221 €7 691 €7 066 €--40 362 €
317 632 €10 000 €7 471 €7 632 €--32 729 €
417 985 €9 771 €7 242 €8 213 €--24 516 €
518 344 €9 536 €7 006 €8 809 €--15 708 €
618 711 €9 292 €6 763 €9 419 €--6 288 €
719 085 €9 040 €6 511 €10 045 €---
819 467 €8 780 €6 251 €10 687 €---
919 857 €8 512 €5 983 €11 345 €---
1020 254 €8 234 €5 705 €12 019 €---
1120 659 €7 948 €5 418 €12 711 €---
1221 072 €7 651 €5 122 €13 420 €---
1321 493 €7 345 €4 816 €14 148 €---
1421 923 €7 029 €4 500 €14 894 €---
1522 362 €6 703 €4 174 €15 659 €---
1622 809 €6 365 €3 836 €16 443 €---
1723 265 €6 017 €3 488 €17 248 €---
1823 730 €5 657 €3 128 €18 074 €---
1924 205 €5 285 €2 756 €18 920 €---
2024 689 €4 901 €2 371 €19 789 €---
2125 183 €4 504 €1 974 €20 679 €---
2225 687 €4 093 €1 564 €21 593 €---
2326 200 €3 670 €1 140 €22 531 €---
2426 724 €3 232 €703 €23 492 €---
2527 259 €2 780 €251 €24 479 €---
TOTAL542 829 €252 341 €113 770 €290 488 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 488 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 947 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 559 €-6 420 €+9 979 €
2+3 559 €0 €+3 559 €
3+3 559 €0 €+3 559 €
4+3 559 €0 €+3 559 €
5+3 559 €0 €+3 559 €
6+3 559 €0 €+3 559 €
7+3 559 €+1 127 €+2 432 €
8+3 559 €+3 206 €+353 €
9+3 559 €+3 403 €+156 €
10+3 559 €+3 606 €-47 €
11+3 559 €+3 813 €-254 €
12+3 559 €+4 026 €-467 €
13+3 559 €+4 244 €-685 €
14+3 559 €+4 468 €-909 €
15+3 559 €+4 698 €-1 139 €
16+3 559 €+4 933 €-1 374 €
17+3 559 €+5 174 €-1 615 €
18+3 559 €+5 422 €-1 863 €
19+3 559 €+5 676 €-2 117 €
20+3 559 €+5 937 €-2 378 €
21+3 559 €+6 204 €-2 645 €
22+3 559 €+6 478 €-2 919 €
23+3 559 €+6 759 €-3 200 €
24+3 559 €+7 048 €-3 489 €
25+3 559 €+7 344 €-3 785 €
Total+88 975 €+87 146 €+1 829 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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