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Appartement 4 pièces 76 m²

Bien expiré
VillePontet (84)
Surface76m²
Coût Total141 860€
Loyer Annuel9 536€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 144,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 76 m² - 𝐀𝐩𝐩𝐚𝐫𝐭𝐞𝐦𝐞𝐧𝐭 𝐕𝐄𝐍𝐃𝐔 𝐋𝐎𝐔𝐄

Le Pontet, Spécial investisseur ! Appartement de type 4 𝐕𝐄𝐍𝐃𝐔 𝐋𝐎𝐔𝐄. Il se compose d'un salon, d'une cuisine indépendante, 3 chambres, un WC et une salle de bain. Grande terrasse de 27 m². Garage. Loyer mensuel 726.91€+ 75€ de charges DPE D Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Référence agence : 1919 Référence annonce : MPZM-BJS-A67 Date de réalisation du diagnostic : 12/12/2020 Prix hors honoraires : 80 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 341 Charges prévisionnelles annuelles : 2496 €

Ville : Pontet
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84130
Coordonnées : 43.973396, 4.862025
Total : 141 860€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 47 900€
Valeur du bien : 134 900€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 8.68€ - 12.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 795€/mois
Loyer annuel estimé : 9536€/an
Fourchette totale : 660€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 7920€ - 11482€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :692,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 732,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 756,92€
Coût de l'assurance :12 058,10€
Taxe foncière : 953,60€/an
Soit par mois : 79,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 75,00€/mois
Soit par an : 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 794,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 886,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 76 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 900 €(630 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 400€ = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 795 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 536 €/an
Calcul : 795 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 565 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 860 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 954 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 801 €
Revenus locatifs : +9 536 €
Charges déductibles : -54 801 €
Résultat foncier Année 1 : -45 265 €(Déficit de 45 265 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 865 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 901 €/an
Revenus locatifs : +9 536 €
Charges déductibles : -6 901 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 635 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23864.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 536 €54 805 €4 569 €-45 269 €21 400 €23 869 €23 869 €
29 727 €6 781 €4 446 €2 945 €--20 924 €
39 921 €6 654 €4 318 €3 267 €--17 656 €
410 120 €6 522 €4 186 €3 598 €--14 058 €
510 322 €6 386 €4 050 €3 937 €--10 122 €
610 529 €6 245 €3 909 €4 284 €--5 838 €
710 739 €6 099 €3 763 €4 640 €--1 198 €
810 954 €5 949 €3 613 €5 005 €---
911 173 €5 794 €3 458 €5 379 €---
1011 396 €5 633 €3 297 €5 763 €---
1111 624 €5 468 €3 132 €6 157 €---
1211 857 €5 296 €2 961 €6 560 €---
1312 094 €5 120 €2 784 €6 974 €---
1412 336 €4 937 €2 601 €7 399 €---
1512 583 €4 748 €2 412 €7 834 €---
1612 834 €4 553 €2 217 €8 281 €---
1713 091 €4 352 €2 016 €8 739 €---
1813 353 €4 144 €1 808 €9 209 €---
1913 620 €3 929 €1 593 €9 691 €---
2013 892 €3 707 €1 371 €10 186 €---
2114 170 €3 477 €1 141 €10 693 €---
2214 453 €3 240 €904 €11 213 €---
2314 742 €2 995 €659 €11 747 €---
2415 037 €2 742 €406 €12 295 €---
2515 338 €2 481 €145 €12 857 €---
TOTAL305 441 €172 055 €65 757 €133 386 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 386 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 536 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 003 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 003 €-6 420 €+8 423 €
2+2 003 €0 €+2 003 €
3+2 003 €0 €+2 003 €
4+2 003 €0 €+2 003 €
5+2 003 €0 €+2 003 €
6+2 003 €0 €+2 003 €
7+2 003 €0 €+2 003 €
8+2 003 €+1 142 €+861 €
9+2 003 €+1 614 €+389 €
10+2 003 €+1 729 €+274 €
11+2 003 €+1 847 €+156 €
12+2 003 €+1 968 €+35 €
13+2 003 €+2 092 €-89 €
14+2 003 €+2 220 €-217 €
15+2 003 €+2 350 €-347 €
16+2 003 €+2 484 €-481 €
17+2 003 €+2 622 €-619 €
18+2 003 €+2 763 €-760 €
19+2 003 €+2 907 €-904 €
20+2 003 €+3 056 €-1 053 €
21+2 003 €+3 208 €-1 205 €
22+2 003 €+3 364 €-1 361 €
23+2 003 €+3 524 €-1 521 €
24+2 003 €+3 689 €-1 686 €
25+2 003 €+3 857 €-1 854 €
Total+50 075 €+40 016 €+10 059 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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