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Appartement à vendre

VilleNîmes (30)
Surface77m²
Coût Total140 100€
Loyer Annuel10 422€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois-169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 428,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8 étage, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

QUARTIER GREZAN - ROUTE DE BEAUCAIRE

SPECIAL INVESTISSEUR Vous découvrirez au 8ème étage d'une résidence sécurisée un appartement type 4 de 77m². L'appartement est loué meublé 785€ charges comprises Il se compose d'une hall d'entrée, d'une cuisine séparée avec une loggia, une séjour donnant sur une terrasse avec une vue dégagée, 3chambres, une salle d'eau. Des travaux ont été fait sur la copropriété pour l'isolation extérieur, menuiseries et chauffe eau thermodynamique Proche de toutes les commodités et transports Taxe foncière: 1355€ dont 232€ TOM Charges de copropriété : 2283€ dont 1761€ de charges locatives

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.835806, 4.361966
Total : 140 100€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 21 300€
Valeur du bien : 131 300€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 868€/mois
Loyer annuel estimé : 10422€/an
Fourchette totale : 685€ - 1100€/mois
Fourchette annuelle : 8225€ - 13205€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 263,16 €/m²
Basé sur :1443 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :174 263 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-64 263€ (-36.9%)
Marge achat-revente :34 163€ (19.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :693,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 734,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 064,70€
Coût de l'assurance :12 258,75€
Taxe foncière : 1 355,00€/an
Soit par mois : 112,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 190,25€/mois
Soit par an : 2 283,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 868,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 037,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-169,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le chauffe-eau thermodynamique a déjà été installé.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Travaux déjà réalisés
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire, bien que des travaux aient été réalisés sur la copropriété.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, mais un rafraîchissement léger est conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 300 €(277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:2 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 600€/fenêtre = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant nouveaux placards, plan de travail, plomberie et électricité, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, plomberie et électricité, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fenêtres ont été chiffrées à 600€ chacune pour du PVC double vitrage, la cuisine et la salle de bain à des prix standards pour des rénovations complètes, le parquet flottant à 75€/m² et la peinture à 60€/m². ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 868 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 422 €/an
Calcul : 868 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 703 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 355 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 283 €/an
Calcul : 190 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 131 €
Revenus locatifs : +10 422 €
Charges déductibles : -30 131 €
Résultat foncier Année 1 : -19 709 €(Déficit de 19 709 €)
Imputable sur revenu global : 19 709 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 831 €/an
Revenus locatifs : +10 422 €
Charges déductibles : -8 831 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 591 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 422 €30 136 €4 707 €-19 714 €19 714 €--
210 630 €8 711 €4 582 €1 920 €---
310 843 €8 581 €4 453 €2 262 €---
411 060 €8 448 €4 319 €2 612 €---
511 281 €8 309 €4 181 €2 972 €---
611 507 €8 166 €4 038 €3 341 €---
711 737 €8 018 €3 890 €3 719 €---
811 971 €7 865 €3 736 €4 107 €---
912 211 €7 706 €3 578 €4 505 €---
1012 455 €7 542 €3 414 €4 913 €---
1112 704 €7 373 €3 244 €5 332 €---
1212 958 €7 197 €3 069 €5 761 €---
1313 217 €7 015 €2 887 €6 202 €---
1413 482 €6 828 €2 699 €6 654 €---
1513 751 €6 633 €2 505 €7 118 €---
1614 026 €6 432 €2 304 €7 594 €---
1714 307 €6 224 €2 096 €8 083 €---
1814 593 €6 009 €1 881 €8 584 €---
1914 885 €5 786 €1 658 €9 099 €---
2015 183 €5 556 €1 428 €9 627 €---
2115 486 €5 318 €1 190 €10 169 €---
2215 796 €5 071 €943 €10 725 €---
2316 112 €4 816 €688 €11 296 €---
2416 434 €4 553 €424 €11 882 €---
2516 763 €4 280 €151 €12 483 €---
TOTAL333 816 €192 573 €68 065 €141 243 €19 714 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 914 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 243 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 422 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 189 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 189 €-5 914 €+8 103 €
2+2 189 €+576 €+1 613 €
3+2 189 €+678 €+1 511 €
4+2 189 €+784 €+1 405 €
5+2 189 €+892 €+1 297 €
6+2 189 €+1 002 €+1 187 €
7+2 189 €+1 116 €+1 073 €
8+2 189 €+1 232 €+957 €
9+2 189 €+1 351 €+838 €
10+2 189 €+1 474 €+715 €
11+2 189 €+1 600 €+589 €
12+2 189 €+1 728 €+461 €
13+2 189 €+1 861 €+328 €
14+2 189 €+1 996 €+193 €
15+2 189 €+2 135 €+54 €
16+2 189 €+2 278 €-89 €
17+2 189 €+2 425 €-236 €
18+2 189 €+2 575 €-386 €
19+2 189 €+2 730 €-541 €
20+2 189 €+2 888 €-699 €
21+2 189 €+3 051 €-862 €
22+2 189 €+3 217 €-1 028 €
23+2 189 €+3 389 €-1 200 €
24+2 189 €+3 564 €-1 375 €
25+2 189 €+3 745 €-1 556 €
Total+54 725 €+42 373 €+12 352 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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