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BEL APPARTEMENT T3

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface61m²
Coût Total90 794€
Loyer Annuel5 626€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 300 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 136,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz

Situé proche de l'hôpital, dans une rue piétonne, ce bel appartement d'environ 61m2 vous offre un espace cuisine ouvert sur une pièce de vie lumineuse, deux chambres, une salle de bains et un wc séparé. Au 1er étage d'une copropriété sécurisée et gérée bénévolement, ses charges annuelles sont de 399EUR. Double vitrage bois, chauffage au gaz de ville, électricité en bon état, bonne isolation avec un DPE en C. Que ce soit pour y habiter personnellement ou pour une résidence secondaire, il accueillera vos projets de la meilleure façon qu'il soit. N'hésitez pas à contacter votre agence de Tulle au 05.55.93.94.94 afin d'organiser une visite.

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.273217, 1.765273
Total : 90 794€
Prix d'acquisition : 69 300€
Travaux : 15 950€
Valeur du bien : 85 250€
Frais de notaire : 5 544€
Coût estimé : 5 544€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 469€/mois
Loyer annuel estimé : 5626€/an
Fourchette totale : 370€ - 594€/mois
Fourchette annuelle : 4443€ - 7122€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 794€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :453,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :26,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 479,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 129,00€
Coût de l'assurance :7 944,47€
Taxe foncière : 562,55€/an
Soit par mois : 46,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 33,25€/mois
Soit par an : 399,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 468,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 559,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 151 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et électroménager usé
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires usés et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais carrelage un peu usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure visible, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 950 €(261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 500€
    Salle de bain complète: 3000€, Carrelage partiel (6 m² × 50€/m²): 300€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds (24 m² × 50€/m²): 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds (25 m² × 50€/m²): 1250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 469 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 626 €/an
Calcul : 469 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 111 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 794 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 318 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 563 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 340 €
Revenus locatifs : +5 626 €
Charges déductibles : -20 340 €
Résultat foncier Année 1 : -14 715 €(Déficit de 14 715 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 015 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 390 €/an
Revenus locatifs : +5 626 €
Charges déductibles : -4 390 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 235 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4014.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 045 €(65% de 69 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 638 €/an
Calcul : 45 045 € × 3,636% = 1 638 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 626 €20 343 €3 114 €-14 718 €10 700 €4 018 €4 018 €
25 738 €4 311 €3 032 €1 427 €--2 591 €
35 853 €4 226 €2 947 €1 626 €--965 €
45 970 €4 139 €2 859 €1 831 €---
56 089 €4 048 €2 768 €2 041 €---
66 211 €3 954 €2 674 €2 257 €---
76 335 €3 856 €2 577 €2 479 €---
86 462 €3 755 €2 476 €2 706 €---
96 591 €3 651 €2 372 €2 940 €---
106 723 €3 543 €2 264 €3 180 €---
116 857 €3 431 €2 152 €3 426 €---
126 995 €3 315 €2 036 €3 679 €---
137 135 €3 195 €1 916 €3 939 €---
147 277 €3 071 €1 792 €4 206 €---
157 423 €2 943 €1 663 €4 480 €---
167 571 €2 810 €1 530 €4 761 €---
177 723 €2 672 €1 393 €5 051 €---
187 877 €2 529 €1 250 €5 348 €---
198 035 €2 382 €1 102 €5 653 €---
208 195 €2 229 €950 €5 966 €---
218 359 €2 071 €791 €6 288 €---
228 526 €1 907 €628 €6 619 €---
238 697 €1 737 €458 €6 959 €---
248 871 €1 562 €283 €7 309 €---
259 048 €1 380 €101 €7 668 €---
TOTAL180 187 €93 062 €45 129 €87 124 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 124 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 626 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 181 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 181 €-3 210 €+4 391 €
2+1 181 €0 €+1 181 €
3+1 181 €0 €+1 181 €
4+1 181 €+260 €+921 €
5+1 181 €+612 €+569 €
6+1 181 €+677 €+504 €
7+1 181 €+744 €+437 €
8+1 181 €+812 €+369 €
9+1 181 €+882 €+299 €
10+1 181 €+954 €+227 €
11+1 181 €+1 028 €+153 €
12+1 181 €+1 104 €+77 €
13+1 181 €+1 182 €-1 €
14+1 181 €+1 262 €-81 €
15+1 181 €+1 344 €-163 €
16+1 181 €+1 428 €-247 €
17+1 181 €+1 515 €-334 €
18+1 181 €+1 604 €-423 €
19+1 181 €+1 696 €-515 €
20+1 181 €+1 790 €-609 €
21+1 181 €+1 887 €-706 €
22+1 181 €+1 986 €-805 €
23+1 181 €+2 088 €-907 €
24+1 181 €+2 193 €-1 012 €
25+1 181 €+2 300 €-1 119 €
Total+29 525 €+26 137 €+3 388 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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