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Appartement 3 pièces

VilleVigan (30)
Surface43m²
Coût Total64 170€
Loyer Annuel4 113€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 50 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 162,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Vente Cevennes Gard Appartement T3 de 43m² au deuxième étage se composant d une cuisine - salle à manger, deux chambres et une salle d eau. Chauffage centrale au gaz et double vitrage bois. Actuellement loué 400€ HC. - https://levigan.net/wp-content/uploads/2024/08/honoraires-transaction-FNAIM.pdf

Ville : Vigan
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30120
Coordonnées : 43.989870, 3.606694
Total : 64 170€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 10 170€
Valeur du bien : 60 170€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.31€ - 10.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 343€/mois
Loyer annuel estimé : 4113€/an
Fourchette totale : 271€ - 433€/mois
Fourchette annuelle : 3254€ - 5197€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :910,72 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :39 161 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :+10 839€ (+27.7%)
Marge achat-revente :-25 009€ (-63.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :64 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :313,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :18,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 331,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 846,76€
Coût de l'assurance :5 454,45€
Taxe foncière : 411,25€/an
Soit par mois : 34,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 342,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 365,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine légèrement datés et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments sanitaires et rafraîchissement du carrelage
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état correct mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bonne luminosité mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 170 €(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:5 000€
    Cuisine complète entrée de gamme: 10 m² × 500€/m² = 5000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 4 m² × 1000€/m² = 4000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture 24 m² (murs et plafonds): 30€/m² × 24 = 720€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture 15 m² (murs et plafonds): 30€/m² × 15 = 450€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vigan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 343 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 113 €/an
Calcul : 343 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 071 €/an
Base de calcul : Emprunt de 64 170 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 218 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 411 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 170 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 871 €
Revenus locatifs : +4 113 €
Charges déductibles : -12 871 €
Résultat foncier Année 1 : -8 758 €(Déficit de 8 758 €)
Imputable sur revenu global : 8 758 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 701 €/an
Revenus locatifs : +4 113 €
Charges déductibles : -2 701 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 412 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 113 €12 873 €2 073 €-8 760 €8 760 €--
24 195 €2 647 €2 017 €1 548 €---
34 279 €2 589 €1 959 €1 690 €---
44 364 €2 529 €1 900 €1 835 €---
54 452 €2 467 €1 838 €1 984 €---
64 541 €2 403 €1 774 €2 137 €---
74 631 €2 337 €1 708 €2 294 €---
84 724 €2 269 €1 640 €2 455 €---
94 818 €2 199 €1 569 €2 620 €---
104 915 €2 126 €1 497 €2 789 €---
115 013 €2 051 €1 422 €2 962 €---
125 113 €1 973 €1 344 €3 140 €---
135 216 €1 893 €1 264 €3 323 €---
145 320 €1 810 €1 181 €3 510 €---
155 426 €1 725 €1 095 €3 702 €---
165 535 €1 636 €1 007 €3 899 €---
175 646 €1 545 €915 €4 101 €---
185 759 €1 450 €821 €4 308 €---
195 874 €1 353 €723 €4 521 €---
205 991 €1 252 €622 €4 739 €---
216 111 €1 148 €518 €4 963 €---
226 233 €1 040 €411 €5 193 €---
236 358 €929 €299 €5 429 €---
246 485 €814 €184 €5 671 €---
256 615 €695 €66 €5 920 €---
TOTAL131 725 €55 753 €29 847 €75 973 €8 760 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 628 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 973 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 113 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +864 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+864 €-2 628 €+3 492 €
2+864 €+464 €+400 €
3+864 €+507 €+357 €
4+864 €+551 €+313 €
5+864 €+595 €+269 €
6+864 €+641 €+223 €
7+864 €+688 €+176 €
8+864 €+736 €+128 €
9+864 €+786 €+78 €
10+864 €+837 €+27 €
11+864 €+889 €-25 €
12+864 €+942 €-78 €
13+864 €+997 €-133 €
14+864 €+1 053 €-189 €
15+864 €+1 111 €-247 €
16+864 €+1 170 €-306 €
17+864 €+1 230 €-366 €
18+864 €+1 292 €-428 €
19+864 €+1 356 €-492 €
20+864 €+1 422 €-558 €
21+864 €+1 489 €-625 €
22+864 €+1 558 €-694 €
23+864 €+1 629 €-765 €
24+864 €+1 701 €-837 €
25+864 €+1 776 €-912 €
Total+21 600 €+22 792 €+-1 192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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