Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Maison (41290)

VilleOucques (41)
Surface68m²
Coût Total108 230€
Loyer Annuel5 984€
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 970,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 68 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 133 m² de terrain, Toilettes séparées, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

STOP AFFAIRE - IDEAL PREMIER ACHAT - Oucques centre proche toutes commodités. Maison de ville, comprenant au rc: belle cuisine aménagée et équipée, grand séjour, wc. Etage: palier, 2 chambres, salle de bain avec wc. Jardinet devant. Le tout sur un terrain clos de 133 M2. ACBI.

Ville : Oucques
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41290
Coordonnées : 47.811180, 1.298370
Total : 108 230€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 36 950€
Valeur du bien : 102 950€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 9.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 499€/mois
Loyer annuel estimé : 5984€/an
Fourchette totale : 400€ - 621€/mois
Fourchette annuelle : 4806€ - 7451€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 6.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 380,27 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :93 858 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-27 858€ (-29.7%)
Marge achat-revente :-14 372€ (-15.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :543,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,29€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 586,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 840,34€
Coût de l'assurance :12 987,60€
Taxe foncière : 598,38€/an
Soit par mois : 49,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 498,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 950 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 800€
    Isolation toiture/combles: 68 m² × 100€/m² = 6800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oucques (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 499 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 984 €/an
Calcul : 499 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 773 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 230 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 598 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 841 €
Revenus locatifs : +5 984 €
Charges déductibles : -41 841 €
Résultat foncier Année 1 : -35 857 €(Déficit de 35 857 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 457 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 891 €/an
Revenus locatifs : +5 984 €
Charges déductibles : -4 891 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 093 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14456.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 984 €41 844 €3 776 €-35 860 €21 400 €14 460 €14 460 €
26 104 €4 796 €3 678 €1 308 €--13 153 €
36 226 €4 694 €3 576 €1 532 €--11 621 €
46 350 €4 588 €3 470 €1 762 €--9 859 €
56 477 €4 478 €3 361 €1 999 €--7 860 €
66 607 €4 365 €3 247 €2 242 €--5 618 €
76 739 €4 247 €3 130 €2 491 €--3 127 €
86 874 €4 126 €3 008 €2 748 €--379 €
97 011 €4 000 €2 882 €3 011 €---
107 151 €3 869 €2 751 €3 282 €---
117 294 €3 734 €2 616 €3 561 €---
127 440 €3 593 €2 476 €3 847 €---
137 589 €3 448 €2 330 €4 141 €---
147 741 €3 298 €2 180 €4 443 €---
157 896 €3 142 €2 024 €4 754 €---
168 053 €2 981 €1 863 €5 073 €---
178 215 €2 813 €1 696 €5 401 €---
188 379 €2 640 €1 522 €5 739 €---
198 546 €2 461 €1 343 €6 086 €---
208 717 €2 275 €1 157 €6 442 €---
218 892 €2 083 €965 €6 809 €---
229 069 €1 883 €765 €7 186 €---
239 251 €1 677 €559 €7 574 €---
249 436 €1 463 €345 €7 973 €---
259 625 €1 241 €123 €8 384 €---
TOTAL191 664 €119 738 €54 840 €71 926 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 926 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 984 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 257 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 257 €-6 420 €+7 677 €
2+1 257 €0 €+1 257 €
3+1 257 €0 €+1 257 €
4+1 257 €0 €+1 257 €
5+1 257 €0 €+1 257 €
6+1 257 €0 €+1 257 €
7+1 257 €0 €+1 257 €
8+1 257 €0 €+1 257 €
9+1 257 €+790 €+467 €
10+1 257 €+985 €+272 €
11+1 257 €+1 068 €+189 €
12+1 257 €+1 154 €+103 €
13+1 257 €+1 242 €+15 €
14+1 257 €+1 333 €-76 €
15+1 257 €+1 426 €-169 €
16+1 257 €+1 522 €-265 €
17+1 257 €+1 620 €-363 €
18+1 257 €+1 722 €-465 €
19+1 257 €+1 826 €-569 €
20+1 257 €+1 933 €-676 €
21+1 257 €+2 043 €-786 €
22+1 257 €+2 156 €-899 €
23+1 257 €+2 272 €-1 015 €
24+1 257 €+2 392 €-1 135 €
25+1 257 €+2 515 €-1 258 €
Total+31 425 €+21 578 €+9 847 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →