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Appartement à vendre

VilleCréteil (94)
Surface80.34m²
Coût Total265 840€
Loyer Annuel18 086€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-205€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 80.34 m²
Prix au m² : 2 925,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 15
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 15/16 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 80,34 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, Interphone, Non meublé

Au 15ème étage d’une résidence de bon standing, appartement bien agencé comprenant une entrée avec rangements, une cuisine aménagée HYGENA avec cellier, un séjour prolongé par une loggia fermée, trois chambres ouvrant sur balcon, salle de bains, WC séparés, placards et coffret électrique récent. Parking sécurisé et cave en sous-sol (porte métallique). Emplacement recherché : proche métro, lac, préfecture, université, écoles, bus, TVM et axes rapides. Chauffage et eau collectifs inclus dans les charges. À visiter rapidement.

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.781580, 2.453336
Total : 265 840€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 12 040€
Valeur du bien : 247 040€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.34m²
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1507€/mois
Loyer annuel estimé : 18086€/an
Fourchette totale : 1140€ - 1992€/mois
Fourchette annuelle : 13686€ - 23901€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 029,24 €/m²
Basé sur :218 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 369 €
Prix d'achat :235 000 €
Décote à l'achat :-8 369€ (-3.4%)
Marge achat-revente :-22 471€ (-9.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 333,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :77,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 411,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 273,26€
Coût de l'assurance :23 261,00€
Taxe foncière : 1 808,58€/an
Soit par mois : 150,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 507,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 711,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire car le chauffage est collectif.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Chauffage collectif inclus dans les charges
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car les fenêtres sont en bon état.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - État des fenêtres correct
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système d'eau chaude
Aucune action nécessaire car l'eau chaude est collective.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Eau chaude collective incluse dans les charges
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 040 €(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 3000€/m² = 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créteil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 507 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 086 €/an
Calcul : 1 507 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 840 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 930 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 809 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 820 €
Revenus locatifs : +18 086 €
Charges déductibles : -25 820 €
Résultat foncier Année 1 : -7 734 €(Déficit de 7 734 €)
Imputable sur revenu global : 7 734 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 780 €/an
Revenus locatifs : +18 086 €
Charges déductibles : -13 780 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 306 €/an
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 086 €25 828 €9 249 €-7 742 €7 742 €--
218 448 €13 547 €9 008 €4 901 €---
318 817 €13 296 €8 757 €5 520 €---
419 193 €13 037 €8 498 €6 156 €---
519 577 €12 769 €8 230 €6 808 €---
619 968 €12 490 €7 951 €7 478 €---
720 368 €12 202 €7 663 €8 165 €---
820 775 €11 904 €7 365 €8 871 €---
921 190 €11 595 €7 056 €9 596 €---
1021 614 €11 275 €6 736 €10 340 €---
1122 047 €10 943 €6 404 €11 103 €---
1222 487 €10 600 €6 061 €11 888 €---
1322 937 €10 244 €5 705 €12 693 €---
1423 396 €9 876 €5 337 €13 520 €---
1523 864 €9 494 €4 955 €14 370 €---
1624 341 €9 099 €4 560 €15 243 €---
1724 828 €8 689 €4 150 €16 139 €---
1825 325 €8 265 €3 726 €17 059 €---
1925 831 €7 826 €3 287 €18 005 €---
2026 348 €7 371 €2 832 €18 977 €---
2126 875 €6 900 €2 361 €19 975 €---
2227 412 €6 412 €1 873 €21 001 €---
2327 960 €5 906 €1 367 €22 054 €---
2428 520 €5 382 €843 €23 137 €---
2529 090 €4 840 €301 €24 250 €---
TOTAL579 295 €259 789 €134 273 €319 506 €7 742 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 323 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 319 506 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 086 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 798 €-2 323 €+6 121 €
2+3 798 €+1 470 €+2 328 €
3+3 798 €+1 656 €+2 142 €
4+3 798 €+1 847 €+1 951 €
5+3 798 €+2 042 €+1 756 €
6+3 798 €+2 243 €+1 555 €
7+3 798 €+2 450 €+1 348 €
8+3 798 €+2 661 €+1 137 €
9+3 798 €+2 879 €+919 €
10+3 798 €+3 102 €+696 €
11+3 798 €+3 331 €+467 €
12+3 798 €+3 566 €+232 €
13+3 798 €+3 808 €-10 €
14+3 798 €+4 056 €-258 €
15+3 798 €+4 311 €-513 €
16+3 798 €+4 573 €-775 €
17+3 798 €+4 842 €-1 044 €
18+3 798 €+5 118 €-1 320 €
19+3 798 €+5 402 €-1 604 €
20+3 798 €+5 693 €-1 895 €
21+3 798 €+5 992 €-2 194 €
22+3 798 €+6 300 €-2 502 €
23+3 798 €+6 616 €-2 818 €
24+3 798 €+6 941 €-3 143 €
25+3 798 €+7 275 €-3 477 €
Total+94 950 €+95 852 €+-902 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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