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Appartement à vendre

VilleFlers (61)
Surface123m²
Coût Total151 609€
Loyer Annuel11 338€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois+0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 360 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 807,8 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 29 m²), 4 chambres, calme

réf : 9398 - Appartement sur FLERS

EXCLUSIVITE RS !

Dans un secteur recherché du coeur de ville venez découvrir cette appartement comprenant un grand salon lumineux, une cuisine, 4 chambres , une salle de bain, une cave.

Cette résidence est dans un quartier calme du centre-ville, proche des commerces et autres services de proximité, dans le périmètre du château de FLERS et de son parc.

Ce bien rare à la vente vous est proposé au prix de 99 360 €.

Envie d'en savoir plus sur cette Appartement en vente - Prenez contact avec notre agence L'immobilier par Rémi SERAIS - FLERS

Copropriété de 13 lots - dont 5 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 653.55 euros.

Ville : Flers
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61100
Coordonnées : 48.750087, -0.571697
Total : 151 609€
Prix d'acquisition : 99 360€
Travaux : 44 300€
Valeur du bien : 143 660€
Frais de notaire : 7 949€
Coût estimé : 7 949€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 7.68€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 945€/mois
Loyer annuel estimé : 11338€/an
Fourchette totale : 738€ - 1210€/mois
Fourchette annuelle : 8854€ - 14519€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 140 €/m²
Basé sur :121 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 220 €
Prix d'achat :99 360 €
Décote à l'achat :-40 860€ (-29.1%)
Marge achat-revente :-11 389€ (-8.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 609€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :738,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :56,85€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 795,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 035,58€
Coût de l'assurance :17 056,01€
Taxe foncière : 1 133,77€/an
Soit par mois : 94,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 54,46€/mois
Soit par an : 653,55€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 944,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 944,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais vieillissante
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - décoration datée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 300 €(360 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 600€ = 7200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Flers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 945 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 338 €/an
Calcul : 945 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 863 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 609 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 682 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 134 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 654 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 633 €
Revenus locatifs : +11 338 €
Charges déductibles : -51 633 €
Résultat foncier Année 1 : -40 295 €(Déficit de 40 295 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 895 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 333 €/an
Revenus locatifs : +11 338 €
Charges déductibles : -7 333 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 005 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18895.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 360 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 584 €(65% de 99 360 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 349 €/an
Calcul : 64 584 € × 3,636% = 2 349 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 338 €51 638 €4 868 €-40 300 €21 400 €18 900 €18 900 €
211 564 €7 206 €4 736 €4 359 €--14 541 €
311 796 €7 070 €4 600 €4 726 €--9 815 €
412 032 €6 929 €4 459 €5 103 €--4 712 €
512 272 €6 783 €4 314 €5 489 €---
612 518 €6 633 €4 164 €5 884 €---
712 768 €6 478 €4 009 €6 290 €---
813 023 €6 318 €3 848 €6 705 €---
913 284 €6 152 €3 683 €7 131 €---
1013 550 €5 981 €3 512 €7 568 €---
1113 821 €5 805 €3 335 €8 016 €---
1214 097 €5 622 €3 153 €8 475 €---
1314 379 €5 434 €2 964 €8 945 €---
1414 667 €5 239 €2 770 €9 427 €---
1514 960 €5 038 €2 569 €9 922 €---
1615 259 €4 830 €2 361 €10 429 €---
1715 564 €4 616 €2 146 €10 948 €---
1815 876 €4 394 €1 925 €11 481 €---
1916 193 €4 165 €1 696 €12 028 €---
2016 517 €3 929 €1 459 €12 588 €---
2116 847 €3 684 €1 215 €13 163 €---
2217 184 €3 432 €962 €13 752 €---
2317 528 €3 171 €702 €14 357 €---
2417 878 €2 902 €432 €14 977 €---
2518 236 €2 624 €154 €15 612 €---
TOTAL363 150 €176 075 €70 036 €187 075 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 075 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 338 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 381 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 381 €-6 420 €+8 801 €
2+2 381 €0 €+2 381 €
3+2 381 €0 €+2 381 €
4+2 381 €0 €+2 381 €
5+2 381 €+233 €+2 148 €
6+2 381 €+1 765 €+616 €
7+2 381 €+1 887 €+494 €
8+2 381 €+2 012 €+369 €
9+2 381 €+2 139 €+242 €
10+2 381 €+2 270 €+111 €
11+2 381 €+2 405 €-24 €
12+2 381 €+2 542 €-161 €
13+2 381 €+2 684 €-303 €
14+2 381 €+2 828 €-447 €
15+2 381 €+2 977 €-596 €
16+2 381 €+3 129 €-748 €
17+2 381 €+3 285 €-904 €
18+2 381 €+3 444 €-1 063 €
19+2 381 €+3 608 €-1 227 €
20+2 381 €+3 776 €-1 395 €
21+2 381 €+3 949 €-1 568 €
22+2 381 €+4 126 €-1 745 €
23+2 381 €+4 307 €-1 926 €
24+2 381 €+4 493 €-2 112 €
25+2 381 €+4 684 €-2 303 €
Total+59 525 €+56 123 €+3 402 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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