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Investissement locatif t2 sans travaux vendu loue

VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface39m²
Coût Total85 360€
Loyer Annuel5 178€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Rive gauche au premier étage d'une résidence, cet appartement a été rénové. Il est composé d'un salon, une cuisine équipée, une chambre, une salle d'eau avec sèche serviette wc, un cellier buanderie. Les plus système de chauffage climatisation, double vitrage. Place de parking à proximité. Actuellement loué.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 780 € et 1 120 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.421820, 0.693193
Total : 85 360€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 29 200€
Valeur du bien : 81 200€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 11.06€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 432€/mois
Loyer annuel estimé : 5178€/an
Fourchette totale : 341€ - 546€/mois
Fourchette annuelle : 4091€ - 6555€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 323,53 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 618 €
Prix d'achat :52 000 €
Décote à l'achat :+382€ (+0.7%)
Marge achat-revente :-33 742€ (-65.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :427,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :24,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 452,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 839,68€
Coût de l'assurance :7 469,00€
Taxe foncière : 517,82€/an
Soit par mois : 43,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 431,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 495,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage/climatisation pour garantir son efficacité
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (meubles, électroménager) pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du meuble et de la douche pour moderniser l'espace
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 200 €(749 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:800€
    Pose de parquet flottant: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 432 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 178 €/an
Calcul : 432 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 950 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 360 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 299 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 518 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 967 €
Revenus locatifs : +5 178 €
Charges déductibles : -32 967 €
Résultat foncier Année 1 : -27 789 €(Déficit de 27 789 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 389 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 767 €/an
Revenus locatifs : +5 178 €
Charges déductibles : -3 767 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 411 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6388.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 178 €32 970 €2 953 €-27 791 €21 400 €6 391 €6 391 €
25 282 €3 692 €2 876 €1 590 €--4 802 €
35 387 €3 612 €2 795 €1 775 €--3 026 €
45 495 €3 529 €2 712 €1 966 €--1 060 €
55 605 €3 443 €2 627 €2 162 €---
65 717 €3 354 €2 538 €2 363 €---
75 832 €3 262 €2 445 €2 569 €---
85 948 €3 167 €2 350 €2 781 €---
96 067 €3 068 €2 251 €2 999 €---
106 188 €2 966 €2 149 €3 223 €---
116 312 €2 860 €2 043 €3 453 €---
126 438 €2 750 €1 933 €3 689 €---
136 567 €2 636 €1 820 €3 931 €---
146 699 €2 519 €1 702 €4 180 €---
156 833 €2 397 €1 580 €4 436 €---
166 969 €2 271 €1 454 €4 699 €---
177 109 €2 140 €1 323 €4 969 €---
187 251 €2 005 €1 188 €5 246 €---
197 396 €1 864 €1 048 €5 531 €---
207 544 €1 719 €903 €5 824 €---
217 695 €1 569 €752 €6 126 €---
227 848 €1 413 €597 €6 435 €---
238 005 €1 252 €436 €6 753 €---
248 166 €1 085 €269 €7 080 €---
258 329 €912 €96 €7 416 €---
TOTAL165 860 €92 454 €42 840 €73 405 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 405 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 087 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 087 €-6 420 €+7 507 €
2+1 087 €0 €+1 087 €
3+1 087 €0 €+1 087 €
4+1 087 €0 €+1 087 €
5+1 087 €+330 €+757 €
6+1 087 €+709 €+378 €
7+1 087 €+771 €+316 €
8+1 087 €+834 €+253 €
9+1 087 €+900 €+187 €
10+1 087 €+967 €+120 €
11+1 087 €+1 036 €+51 €
12+1 087 €+1 107 €-20 €
13+1 087 €+1 179 €-92 €
14+1 087 €+1 254 €-167 €
15+1 087 €+1 331 €-244 €
16+1 087 €+1 410 €-323 €
17+1 087 €+1 491 €-404 €
18+1 087 €+1 574 €-487 €
19+1 087 €+1 659 €-572 €
20+1 087 €+1 747 €-660 €
21+1 087 €+1 838 €-751 €
22+1 087 €+1 931 €-844 €
23+1 087 €+2 026 €-939 €
24+1 087 €+2 124 €-1 037 €
25+1 087 €+2 225 €-1 138 €
Total+27 175 €+22 022 €+5 153 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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