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Appartement à vendre

VilleGrenoble (38)
Surface62.02m²
Coût Total127 020€
Loyer Annuel8 886€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-205€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 62.02 m²
Prix au m² : 1 596,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine ouverte, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, Terrasse, Sans vis-à-vis, Pas de cave, Non meublé
  • Contacter Damien CORDEAU o662808727 - Exclusivité

à GRENOBLE (38100) Quartier Vigny-Musset, 8 avenue Marie Reynoard, résidence ''HARMONIE'' : à vendre au 3ème étage avec ascenseur un appartement T3 d'une surface habitable (carrez) de 62,02 m² comprenant entrée, pièce de vie avec séjour et cuisine, donnant sur le balcon/terrasse (9,15 m²), deux chambres, salle de bains, WC, rangements. Exposition Est, face à Belledonne. Vue ouverte, sans vis-à-vis. Vendu avec un garage en sous-sol.

DPE classe C.

Charges de copropriété : 1 550 euros / an (avec chauffage inclus, collectif urbain). Taxe foncière 2025 : 1 840 euros.

  • Exclusivité - Contact Damien CORDEAU o662808727

''Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ''.

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.166898, 5.728050
Total : 127 020€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 20 100€
Valeur du bien : 119 100€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.02m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 741€/mois
Loyer annuel estimé : 8886€/an
Fourchette totale : 577€ - 950€/mois
Fourchette annuelle : 6925€ - 11404€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 817,02 €/m²
Basé sur :495 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 692 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-13 692€ (-12.1%)
Marge achat-revente :-14 328€ (-12.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :625,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 662,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 695,87€
Coût de l'assurance :11 114,25€
Taxe foncière : 1 840,00€/an
Soit par mois : 153,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 129,17€/mois
Soit par an : 1 550,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 740,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 945,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 110 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC, douche)
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Carrelage
Carrelage des murs et sol de la salle de bain
Quantité: environ 10 m²
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, carrelage à rafraîchir
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement complet de la cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: environ 10 m²
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 100 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€ (mise aux normes plomberie/électricité incluse)
  • Salle de bain - Carrelage:800€
    Carrelage murs et sol: 10 m² × 80€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation:9 400€
    Cuisine complète équipée: 1 cuisine × 9400€ = 9400€ (pose incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 741 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 886 €/an
Calcul : 741 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 201 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 020 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 840 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 550 €/an
Calcul : 129 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 135 €
Revenus locatifs : +8 886 €
Charges déductibles : -28 135 €
Résultat foncier Année 1 : -19 249 €(Déficit de 19 249 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 549 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 035 €/an
Revenus locatifs : +8 886 €
Charges déductibles : -8 035 €
Résultat foncier Années 2+ : 851 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8548.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 886 €28 139 €4 205 €-19 253 €10 700 €8 553 €8 553 €
29 064 €7 927 €4 092 €1 137 €--7 416 €
39 246 €7 811 €3 976 €1 435 €--5 981 €
49 430 €7 691 €3 856 €1 740 €--4 241 €
59 619 €7 566 €3 732 €2 053 €--2 188 €
69 811 €7 438 €3 603 €2 374 €---
710 008 €7 305 €3 470 €2 703 €---
810 208 €7 168 €3 333 €3 040 €---
910 412 €7 025 €3 191 €3 386 €---
1010 620 €6 879 €3 044 €3 742 €---
1110 833 €6 727 €2 892 €4 106 €---
1211 049 €6 570 €2 735 €4 480 €---
1311 270 €6 407 €2 573 €4 863 €---
1411 496 €6 239 €2 405 €5 256 €---
1511 726 €6 066 €2 231 €5 660 €---
1611 960 €5 886 €2 052 €6 074 €---
1712 199 €5 701 €1 866 €6 499 €---
1812 443 €5 509 €1 674 €6 935 €---
1912 692 €5 310 €1 476 €7 382 €---
2012 946 €5 105 €1 270 €7 841 €---
2113 205 €4 893 €1 058 €8 312 €---
2213 469 €4 673 €839 €8 796 €---
2313 738 €4 446 €612 €9 292 €---
2414 013 €4 212 €377 €9 801 €---
2514 293 €3 969 €134 €10 324 €---
TOTAL284 637 €176 660 €60 696 €107 977 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 977 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 886 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 866 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 866 €-3 210 €+5 076 €
2+1 866 €0 €+1 866 €
3+1 866 €0 €+1 866 €
4+1 866 €0 €+1 866 €
5+1 866 €0 €+1 866 €
6+1 866 €+56 €+1 810 €
7+1 866 €+811 €+1 055 €
8+1 866 €+912 €+954 €
9+1 866 €+1 016 €+850 €
10+1 866 €+1 122 €+744 €
11+1 866 €+1 232 €+634 €
12+1 866 €+1 344 €+522 €
13+1 866 €+1 459 €+407 €
14+1 866 €+1 577 €+289 €
15+1 866 €+1 698 €+168 €
16+1 866 €+1 822 €+44 €
17+1 866 €+1 950 €-84 €
18+1 866 €+2 080 €-214 €
19+1 866 €+2 215 €-349 €
20+1 866 €+2 352 €-486 €
21+1 866 €+2 494 €-628 €
22+1 866 €+2 639 €-773 €
23+1 866 €+2 788 €-922 €
24+1 866 €+2 940 €-1 074 €
25+1 866 €+3 097 €-1 231 €
Total+46 650 €+32 393 €+14 257 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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