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Appartement

VilleCholet (49)
Surface67m²
Coût Total141 292€
Loyer Annuel8 796€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 491,04 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 12
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 13, Cave

Vue vertigineuse sur la ville pour cet appartement situé au 12ème et dernier étage ! Sa terrasse de 9 m², exposée sud-ouest vous permettra de profiter des premiers rayons de soleil en toutes saisons. Séjour ouvert sur cuisine aménagée, deux chambres dont une de 14 m² avec placards ... Résidence bien tenue et proche de toutes commodités Logement à consommation énergétique excessive - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Cholet-49300/144

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.057656, -0.863577
Total : 141 292€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 33 400€
Valeur du bien : 133 300€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 14.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8796€/an
Fourchette totale : 569€ - 944€/mois
Fourchette annuelle : 6828€ - 11333€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 805,56 €/m²
Basé sur :167 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 973 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-21 073€ (-17.4%)
Marge achat-revente :-20 319€ (-16.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :690,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 730,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 717,76€
Coût de l'assurance :12 009,82€
Taxe foncière : 879,64€/an
Soit par mois : 73,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 733,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 803,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 354 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 400 €(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€ = 6000€ (incluant peinture et électricité)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€ = 4000€ (incluant douche, lavabo, WC et carrelage)
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 25 m² × 80€ = 2000€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€ = 1000€
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans la plupart des postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 796 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 560 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 292 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 320 €
Revenus locatifs : +8 796 €
Charges déductibles : -39 320 €
Résultat foncier Année 1 : -30 524 €(Déficit de 30 524 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 124 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 920 €/an
Revenus locatifs : +8 796 €
Charges déductibles : -5 920 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 876 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9124.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 796 €39 325 €4 565 €-30 528 €21 400 €9 128 €9 128 €
28 972 €5 802 €4 442 €3 171 €--5 958 €
39 152 €5 674 €4 314 €3 478 €--2 480 €
49 335 €5 543 €4 182 €3 792 €---
59 522 €5 406 €4 046 €4 115 €---
69 712 €5 266 €3 906 €4 446 €---
79 906 €5 121 €3 761 €4 785 €---
810 104 €4 971 €3 611 €5 134 €---
910 306 €4 816 €3 456 €5 491 €---
1010 513 €4 656 €3 295 €5 857 €---
1110 723 €4 490 €3 130 €6 233 €---
1210 937 €4 319 €2 959 €6 618 €---
1311 156 €4 142 €2 782 €7 014 €---
1411 379 €3 960 €2 600 €7 419 €---
1511 607 €3 771 €2 411 €7 835 €---
1611 839 €3 577 €2 217 €8 262 €---
1712 076 €3 375 €2 015 €8 700 €---
1812 317 €3 167 €1 807 €9 150 €---
1912 563 €2 952 €1 592 €9 611 €---
2012 815 €2 730 €1 370 €10 084 €---
2113 071 €2 501 €1 141 €10 570 €---
2213 332 €2 264 €904 €11 068 €---
2313 599 €2 019 €659 €11 580 €---
2413 871 €1 766 €406 €12 105 €---
2514 149 €1 505 €145 €12 644 €---
TOTAL281 753 €133 119 €65 718 €148 634 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 634 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 796 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 847 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 847 €-6 420 €+8 267 €
2+1 847 €0 €+1 847 €
3+1 847 €0 €+1 847 €
4+1 847 €+394 €+1 453 €
5+1 847 €+1 235 €+612 €
6+1 847 €+1 334 €+513 €
7+1 847 €+1 436 €+411 €
8+1 847 €+1 540 €+307 €
9+1 847 €+1 647 €+200 €
10+1 847 €+1 757 €+90 €
11+1 847 €+1 870 €-23 €
12+1 847 €+1 985 €-138 €
13+1 847 €+2 104 €-257 €
14+1 847 €+2 226 €-379 €
15+1 847 €+2 351 €-504 €
16+1 847 €+2 479 €-632 €
17+1 847 €+2 610 €-763 €
18+1 847 €+2 745 €-898 €
19+1 847 €+2 883 €-1 036 €
20+1 847 €+3 025 €-1 178 €
21+1 847 €+3 171 €-1 324 €
22+1 847 €+3 321 €-1 474 €
23+1 847 €+3 474 €-1 627 €
24+1 847 €+3 631 €-1 784 €
25+1 847 €+3 793 €-1 946 €
Total+46 175 €+44 590 €+1 585 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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