Appartement 3 pièces 108 m²

VilleGien (45)

Surface108m²

Coût Total202 260€

Loyer Annuel12 806€

Rentabilité6.33%

Cashflow/mois-408€

Prix : 145 000 €

Surface : 108 m²

Prix au m² : 1 342,59 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 1

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 108 m²

GIEN - Exclusivité ! Résidence 'LE LYDIA ' Appartement F3 de 109 m² + 33 m² de terrasse comprenant: Entrée, dressing, salon/séjour orienté plein sud (34 m²), cuisine aménagée, 2 chambres, salle de douche, WC avec lave mains TERRASSE de 33 m² plein sud CAVE - Garage individuel Climatisation réversible - Volets roulants électriques

Surface : 108 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 40 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/11/2018

Consommation énergie primaire : 278 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 770 € et Non communiqué € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2015 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Gien

Département : Loiret

Région : Centre-Val de Loire

Code postal : 45500

Coordonnées : 47.681544, 2.642174

Total : 202 260€

Prix d'acquisition : 145 000€

Travaux : 45 660€

Valeur du bien : 190 660€

Frais de notaire : 11 600€

Coût estimé : 11 600€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 108m²

Loyer prédit : 9.88€/m²/mois

Fourchette : 7.99€ - 12.23€/m²/mois

Loyer total estimé : 1067€/mois

Loyer annuel estimé : 12806€/an

Fourchette totale : 862€ - 1321€/mois

Fourchette annuelle : 10350€ - 15846€/an

Rentabilité brute :6.33%

Fourchette de rentabilité :5.12% - 7.83%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :994,26 €/m²

Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :107 380 €

Prix d'achat :145 000 €

Décote à l'achat :+37 620€ (+35.0%)

Marge achat-revente :-94 880€ (-88.4%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :202 260€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 015,82€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.53%

Assurance emprunteur :58,99€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 074,81€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 485,52€

Coût de l'assurance :17 697,75€

Taxe foncière : 2 400,00€/an

Soit par mois : 200,00€/mois

Extrait de l'annonce

Charges de copropriété : 200,00€/mois

Soit par an : 2 400,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 1 067,21€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 474,81€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-407,60€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 278 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 108 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)

Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

SalonOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 1 salon (environ 25 m²)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 660 €(423 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
Menuiseries:8 800€
Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: incluse
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:9 000€
Cuisine complète: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Peinture: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Salle de bain:8 000€
Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie/électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Chambres - Revêtement sol:2 400€
Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
Chambres - Peinture:960€
Peinture murs/plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
Salon - Peinture:1 000€
Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gien (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 24 300€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 067 €/mois

Revenus locatifs annuels : 12 806 €/an

Calcul : 1 067 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 051 €/an

Base de calcul : Emprunt de 202 260 € à 3.53% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 708 €/an

Calcul : 59 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 2 400 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an

Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 660 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 219 €

Revenus locatifs : +12 806 €

Charges déductibles : -58 219 €

Résultat foncier Année 1 : -45 412 €(Déficit de 45 412 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 24 012 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 559 €/an

Revenus locatifs : +12 806 €

Charges déductibles : -12 559 €

Résultat foncier Années 2+ : 248 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24012.05 € reporté.

Prix d'achat du bien : 145 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 3 427 €/an

Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	12 806 €	58 225 €	7 057 €	-45 419 €	21 400 €	24 019 €	24 019 €
2	13 063 €	12 381 €	6 873 €	682 €	-	-	23 337 €
3	13 324 €	12 190 €	6 682 €	1 134 €	-	-	22 203 €
4	13 590 €	11 993 €	6 485 €	1 598 €	-	-	20 606 €
5	13 862 €	11 788 €	6 280 €	2 074 €	-	-	18 532 €
6	14 139 €	11 576 €	6 068 €	2 563 €	-	-	15 968 €
7	14 422 €	11 356 €	5 848 €	3 066 €	-	-	12 902 €
8	14 711 €	11 129 €	5 621 €	3 582 €	-	-	9 321 €
9	15 005 €	10 893 €	5 385 €	4 112 €	-	-	5 209 €
10	15 305 €	10 649 €	5 141 €	4 656 €	-	-	553 €
11	15 611 €	10 396 €	4 888 €	5 215 €	-	-	-
12	15 923 €	10 134 €	4 626 €	5 789 €	-	-	-
13	16 242 €	9 863 €	4 355 €	6 379 €	-	-	-
14	16 567 €	9 582 €	4 074 €	6 985 €	-	-	-
15	16 898 €	9 291 €	3 783 €	7 607 €	-	-	-
16	17 236 €	8 989 €	3 481 €	8 247 €	-	-	-
17	17 581 €	8 677 €	3 169 €	8 904 €	-	-	-
18	17 932 €	8 353 €	2 845 €	9 579 €	-	-	-
19	18 291 €	8 018 €	2 510 €	10 273 €	-	-	-
20	18 657 €	7 670 €	2 162 €	10 986 €	-	-	-
21	19 030 €	7 311 €	1 803 €	11 719 €	-	-	-
22	19 410 €	6 938 €	1 430 €	12 472 €	-	-	-
23	19 799 €	6 552 €	1 044 €	13 247 €	-	-	-
24	20 195 €	6 152 €	644 €	14 043 €	-	-	-
25	20 598 €	5 738 €	230 €	14 861 €	-	-	-
TOTAL	410 196 €	285 843 €	102 486 €	124 353 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 353 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 806 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +2 689 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+2 689 €	-6 420 €	+9 109 €
2	+2 689 €	0 €	+2 689 €
3	+2 689 €	0 €	+2 689 €
4	+2 689 €	0 €	+2 689 €
5	+2 689 €	0 €	+2 689 €
6	+2 689 €	0 €	+2 689 €
7	+2 689 €	0 €	+2 689 €
8	+2 689 €	0 €	+2 689 €
9	+2 689 €	0 €	+2 689 €
10	+2 689 €	0 €	+2 689 €
11	+2 689 €	+1 399 €	+1 290 €
12	+2 689 €	+1 737 €	+952 €
13	+2 689 €	+1 914 €	+775 €
14	+2 689 €	+2 095 €	+594 €
15	+2 689 €	+2 282 €	+407 €
16	+2 689 €	+2 474 €	+215 €
17	+2 689 €	+2 671 €	+18 €
18	+2 689 €	+2 874 €	-185 €
19	+2 689 €	+3 082 €	-393 €
20	+2 689 €	+3 296 €	-607 €
21	+2 689 €	+3 516 €	-827 €
22	+2 689 €	+3 742 €	-1 053 €
23	+2 689 €	+3 974 €	-1 285 €
24	+2 689 €	+4 213 €	-1 524 €
25	+2 689 €	+4 458 €	-1 769 €
Total	+67 225 €	+37 306 €	+29 919 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement 3 pièces 108 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement 3 pièces 108 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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