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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Avold (57)
Surface52.8m²
Coût Total91 480€
Loyer Annuel7 171€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 51 000 €
Surface : 52.8 m²
Prix au m² : 965,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, 1 chambre, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Pas de balcon

L'agence Immoflexx vous propose cet appartement  de type F2 d'une surface de 52,85m² (loi Carrez) situé à Saint-Avold. Il se compose d'une belle pièce de vie, d'une chambre, d'une cuisine, d'une salle d'eau ainsi que de WC séparé. Un garage ainsi qu'une place de parking viennent compléter ce bien.  Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. La quote part annuelle des charges s'élevent à date à 1245,44€ par an soit 103,79€ par mois. La liste des risques auxquels ce bien est exposé est disponible sur le site :

Ville : Saint-Avold
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57500
Coordonnées : 49.133768, 6.720079
Total : 91 480€
Prix d'acquisition : 51 000€
Travaux : 36 400€
Valeur du bien : 87 400€
Frais de notaire : 4 080€
Coût estimé : 4 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52.8m²
Loyer prédit : 11.32€/m²/mois
Fourchette : 8.96€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7171€/an
Fourchette totale : 473€ - 755€/mois
Fourchette annuelle : 5674€ - 9063€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 9.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :456,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,44€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 484,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 616,94€
Coût de l'assurance :8 233,20€
Taxe foncière : 717,10€/an
Soit par mois : 59,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 103,79€/mois
Soit par an : 1 245,48€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 597,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 647,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 341 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52.8 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais peut être améliorée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du sol en linoléum par un revêtement plus moderne
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais sol à moderniser
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 400 €(689 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 4 m² × 800€/m² = 3200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Remplacement sol salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Avold. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des prix moyens pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 171 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 143 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 480 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 717 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 245 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 835 €
Revenus locatifs : +7 171 €
Charges déductibles : -41 835 €
Résultat foncier Année 1 : -34 664 €(Déficit de 34 664 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 264 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 435 €/an
Revenus locatifs : +7 171 €
Charges déductibles : -5 435 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 736 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13264.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 51 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 150 €(65% de 51 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 205 €/an
Calcul : 33 150 € × 3,636% = 1 205 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 171 €41 838 €3 146 €-34 667 €21 400 €13 267 €13 267 €
27 314 €5 356 €3 064 €1 959 €--11 309 €
37 461 €5 270 €2 978 €2 191 €--9 118 €
47 610 €5 182 €2 890 €2 428 €--6 690 €
57 762 €5 090 €2 798 €2 672 €--4 017 €
67 917 €4 995 €2 703 €2 923 €--1 095 €
78 076 €4 896 €2 605 €3 179 €---
88 237 €4 795 €2 503 €3 443 €---
98 402 €4 689 €2 397 €3 713 €---
108 570 €4 580 €2 288 €3 990 €---
118 741 €4 467 €2 175 €4 274 €---
128 916 €4 350 €2 058 €4 566 €---
139 095 €4 229 €1 937 €4 866 €---
149 276 €4 104 €1 812 €5 173 €---
159 462 €3 974 €1 682 €5 488 €---
169 651 €3 839 €1 547 €5 812 €---
179 844 €3 700 €1 408 €6 144 €---
1810 041 €3 556 €1 264 €6 485 €---
1910 242 €3 407 €1 115 €6 835 €---
2010 447 €3 252 €960 €7 195 €---
2110 656 €3 092 €800 €7 563 €---
2210 869 €2 927 €635 €7 942 €---
2311 086 €2 755 €463 €8 331 €---
2411 308 €2 578 €286 €8 730 €---
2511 534 €2 394 €102 €9 140 €---
TOTAL229 690 €139 315 €45 617 €90 375 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 375 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 171 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 506 €-6 420 €+7 926 €
2+1 506 €0 €+1 506 €
3+1 506 €0 €+1 506 €
4+1 506 €0 €+1 506 €
5+1 506 €0 €+1 506 €
6+1 506 €0 €+1 506 €
7+1 506 €+625 €+881 €
8+1 506 €+1 033 €+473 €
9+1 506 €+1 114 €+392 €
10+1 506 €+1 197 €+309 €
11+1 506 €+1 282 €+224 €
12+1 506 €+1 370 €+136 €
13+1 506 €+1 460 €+46 €
14+1 506 €+1 552 €-46 €
15+1 506 €+1 646 €-140 €
16+1 506 €+1 744 €-238 €
17+1 506 €+1 843 €-337 €
18+1 506 €+1 946 €-440 €
19+1 506 €+2 051 €-545 €
20+1 506 €+2 158 €-652 €
21+1 506 €+2 269 €-763 €
22+1 506 €+2 383 €-877 €
23+1 506 €+2 499 €-993 €
24+1 506 €+2 619 €-1 113 €
25+1 506 €+2 742 €-1 236 €
Total+37 650 €+27 113 €+10 537 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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