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Fontenay-Le-Fleury, Appartement de 3/4 pièces avec balcon

VilleFontenay-le-Fleury (78)
Surface66.03m²
Coût Total187 740€
Loyer Annuel13 233€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 500 €
Surface : 66.03 m²
Prix au m² : 2 203,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 8, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé dans la Résidence du Parc Saint Cyr, à deux pas de la gare et des commodités (écoles et commerces), appartement de type 3/4 pièces de 66 m2, au premier étage, offrant une entrée, une belle cuisine équipée avec cellier, un séjour/salle à manger de 22.79 m2. La partie nuit se compose d'un dégagement avec dressing, de deux chambres avec placards, d'une salle de bains et d'un wc séparé. Vous pourrez profiter du balcon de 8.82 m2 orienté sud, sans aucun vis à vis. Une cave et une place de parking privée composent le bien. Vous bénéfieriez de gardiens 24h/24, d'une piscine en saison et d'une aire de jeux toute l'année. Idéal pour une première acquisition. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://grand-parc-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Fontenay-le-Fleury
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78330
Coordonnées : 48.805363, 2.049286
Total : 187 740€
Prix d'acquisition : 145 500€
Travaux : 30 600€
Valeur du bien : 176 100€
Frais de notaire : 11 640€
Coût estimé : 11 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.03m²
Loyer prédit : 16.70€/m²/mois
Fourchette : 14.17€ - 19.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1103€/mois
Loyer annuel estimé : 13233€/an
Fourchette totale : 936€ - 1299€/mois
Fourchette annuelle : 11230€ - 15592€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 485,95 €/m²
Basé sur :210 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :230 177 €
Prix d'achat :145 500 €
Décote à l'achat :-84 677€ (-36.8%)
Marge achat-revente :42 437€ (18.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :934,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :54,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 989,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 713,15€
Coût de l'assurance :16 427,25€
Taxe foncière : 1 323,26€/an
Soit par mois : 110,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 102,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 099,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel ou total
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu daté mais fonctionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 600 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 360€
    Carrelage: 6 m² × 60€/m² = 360€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 103 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 233 €/an
Calcul : 1 103 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 395 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 740 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 657 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 323 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 976 €
Revenus locatifs : +13 233 €
Charges déductibles : -38 976 €
Résultat foncier Année 1 : -25 743 €(Déficit de 25 743 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 343 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 376 €/an
Revenus locatifs : +13 233 €
Charges déductibles : -8 376 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 857 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4343.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 575 €(65% de 145 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 439 €/an
Calcul : 94 575 € × 3,636% = 3 439 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 233 €38 982 €6 401 €-25 749 €21 400 €4 349 €4 349 €
213 497 €8 213 €6 233 €5 284 €---
313 767 €8 038 €6 058 €5 729 €---
414 043 €7 857 €5 877 €6 185 €---
514 323 €7 670 €5 690 €6 653 €---
614 610 €7 476 €5 496 €7 134 €---
714 902 €7 276 €5 295 €7 626 €---
815 200 €7 068 €5 088 €8 132 €---
915 504 €6 853 €4 873 €8 651 €---
1015 814 €6 631 €4 650 €9 183 €---
1116 130 €6 401 €4 420 €9 730 €---
1216 453 €6 162 €4 182 €10 291 €---
1316 782 €5 916 €3 935 €10 866 €---
1417 118 €5 660 €3 680 €11 457 €---
1517 460 €5 396 €3 416 €12 064 €---
1617 809 €5 123 €3 142 €12 687 €---
1718 166 €4 840 €2 859 €13 326 €---
1818 529 €4 547 €2 566 €13 982 €---
1918 899 €4 243 €2 263 €14 656 €---
2019 277 €3 930 €1 949 €15 348 €---
2119 663 €3 605 €1 624 €16 058 €---
2220 056 €3 268 €1 288 €16 788 €---
2320 457 €2 920 €940 €17 537 €---
2420 866 €2 560 €580 €18 306 €---
2521 284 €2 187 €207 €19 097 €---
TOTAL423 844 €172 822 €92 713 €251 022 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 022 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 779 €-6 420 €+9 199 €
2+2 779 €+281 €+2 498 €
3+2 779 €+1 719 €+1 060 €
4+2 779 €+1 856 €+923 €
5+2 779 €+1 996 €+783 €
6+2 779 €+2 140 €+639 €
7+2 779 €+2 288 €+491 €
8+2 779 €+2 440 €+339 €
9+2 779 €+2 595 €+184 €
10+2 779 €+2 755 €+24 €
11+2 779 €+2 919 €-140 €
12+2 779 €+3 087 €-308 €
13+2 779 €+3 260 €-481 €
14+2 779 €+3 437 €-658 €
15+2 779 €+3 619 €-840 €
16+2 779 €+3 806 €-1 027 €
17+2 779 €+3 998 €-1 219 €
18+2 779 €+4 195 €-1 416 €
19+2 779 €+4 397 €-1 618 €
20+2 779 €+4 604 €-1 825 €
21+2 779 €+4 817 €-2 038 €
22+2 779 €+5 036 €-2 257 €
23+2 779 €+5 261 €-2 482 €
24+2 779 €+5 492 €-2 713 €
25+2 779 €+5 729 €-2 950 €
Total+69 475 €+75 307 €+-5 832 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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