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Immeuble 10 pièces 260 m²

Bien expiré
VilleToul (54)
Surface260m²
Coût Total317 700€
Loyer Annuel31 677€
Rentabilité9.97%
Cashflow/mois+603€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 000 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 1 038,46 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 10 pièces 260 m²

L'Agence MFI vous présente en exclusivité, cet immeuble de rapport idéalement situé Rue du Murot à Toul, il se compose de quatre appartements, un T2, deux T3 et un T4. Le rez-de-chaussée d'une surface de 70 m2 est loué 406 EUR + 40 EUR de charges. DPE : D (211 kWh, 68 kgCO2) Le 1er étage de 60 m2 est loué 469 EUR + 40 EUR de charges. DPE : D (222 kWh, 47 kgCO2) Le 2ème étage de 75 m2 est loué 469 EUR + 40 EUR de charges. DPE : D (209 kWh, 45 kgCO2) Et le 3ème au dernier étage d'une surface de 85 m2 est loué 499 EUR + 40 EUR de charges. DPE : D (249 kWh, 48 kgCO2) Loyers générés : 22 116 EUR/an Taxe foncière : 2 844 EUR Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.f

Surface : 260 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/08/2024

Consommation énergie primaire : 249 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 108 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 090 € et 1 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Toul
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54200
Coordonnées : 48.679924, 5.894448
Total : 317 700€
Prix d'acquisition : 270 000€
Travaux : 26 100€
Valeur du bien : 296 100€
Frais de notaire : 21 600€
Coût estimé : 21 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 10.15€/m²/mois
Fourchette : 8.27€ - 12.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 2640€/mois
Loyer annuel estimé : 31677€/an
Fourchette totale : 2151€ - 3240€/mois
Fourchette annuelle : 25812€ - 38875€/an
Rentabilité brute :9.97%
Fourchette de rentabilité :8.12% - 12.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :317 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 549,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :90,02€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 639,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 264,73€
Coût de l'assurance :27 004,50€
Taxe foncière : 2 844,00€/an
Soit par mois : 237,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 160,00€/mois
Soit par an : 1 920,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 639,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 036,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :602,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE D - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine ouverte avec des éléments modernes et fonctionnels.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine datée nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 100 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1500€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1300€/m² = 6500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 620€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toul (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 640 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 677 €/an
Calcul : 2 640 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 317 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 844 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 920 €/an
Calcul : 160 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 167 €
Revenus locatifs : +31 677 €
Charges déductibles : -42 167 €
Résultat foncier Année 1 : -10 490 €(Déficit de 10 490 €)
Imputable sur revenu global : 10 490 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 067 €/an
Revenus locatifs : +31 677 €
Charges déductibles : -16 067 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 610 €/an
Prix d'achat du bien : 270 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500 €(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 677 €42 177 €10 233 €-10 500 €10 500 €--
232 311 €15 800 €9 956 €16 511 €---
332 957 €15 514 €9 670 €17 443 €---
433 616 €15 219 €9 374 €18 398 €---
534 288 €14 913 €9 069 €19 375 €---
634 974 €14 598 €8 754 €20 376 €---
735 674 €14 272 €8 428 €21 401 €---
836 387 €13 936 €8 092 €22 451 €---
937 115 €13 588 €7 744 €23 527 €---
1037 857 €13 229 €7 385 €24 628 €---
1138 614 €12 858 €7 014 €25 757 €---
1239 387 €12 474 €6 630 €26 912 €---
1340 174 €12 078 €6 234 €28 096 €---
1440 978 €11 669 €5 825 €29 309 €---
1541 797 €11 246 €5 402 €30 551 €---
1642 633 €10 810 €4 966 €31 824 €---
1743 486 €10 359 €4 514 €33 127 €---
1844 356 €9 893 €4 048 €34 463 €---
1945 243 €9 411 €3 567 €35 832 €---
2046 148 €8 914 €3 069 €37 234 €---
2147 071 €8 400 €2 556 €38 671 €---
2248 012 €7 869 €2 025 €40 143 €---
2348 972 €7 320 €1 476 €41 652 €---
2449 952 €6 754 €910 €43 198 €---
2550 951 €6 168 €324 €44 782 €---
TOTAL1 014 631 €319 469 €147 265 €695 162 €10 500 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 150 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 695 162 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 677 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 652 €-3 150 €+9 802 €
2+6 652 €+4 953 €+1 699 €
3+6 652 €+5 233 €+1 419 €
4+6 652 €+5 519 €+1 133 €
5+6 652 €+5 813 €+839 €
6+6 652 €+6 113 €+539 €
7+6 652 €+6 420 €+232 €
8+6 652 €+6 735 €-83 €
9+6 652 €+7 058 €-406 €
10+6 652 €+7 389 €-737 €
11+6 652 €+7 727 €-1 075 €
12+6 652 €+8 074 €-1 422 €
13+6 652 €+8 429 €-1 777 €
14+6 652 €+8 793 €-2 141 €
15+6 652 €+9 165 €-2 513 €
16+6 652 €+9 547 €-2 895 €
17+6 652 €+9 938 €-3 286 €
18+6 652 €+10 339 €-3 687 €
19+6 652 €+10 750 €-4 098 €
20+6 652 €+11 170 €-4 518 €
21+6 652 €+11 601 €-4 949 €
22+6 652 €+12 043 €-5 391 €
23+6 652 €+12 496 €-5 844 €
24+6 652 €+12 959 €-6 307 €
25+6 652 €+13 435 €-6 783 €
Total+166 300 €+208 549 €+-42 249 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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