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Maison Lectoure 12 pièce(s) 466.73 m2

VilleLectoure (32)
Surface352
Coût Total551 380
Loyer Annuel30 529
Rentabilité5.54%
Cashflow/mois-564
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 359 000 €
Surface : 352 m²
Prix au m² : 1 019,89 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Jardin

Au coeur de la cité thermale, nous vous proposons la division de cet ensemble immobilier d'exception en deux lots privatifs. Chaque lot conserve l'âme de cette bâtisse historique avec ses éléments anciens (parquets, moulures, cheminées) et dispose de son propre accès indépendant ainsi que d'un stationnement privé. La Demeure de Maître & Jardin Majestueux Ce lot principal s'adresse aux amoureux d'espaces généreux et de verdure. Les volumes : Une surface habitable sur 3 niveaux (plus potentiel sous combles) offrant de magnifiques pièces de réception. L'extérieur : Accès à la majeure partie du jardin immense et de ses arbres centenaires un petit pavillon pour des moments de détente. Le plus : un garage privatif. Le projet : Parfait pour une résidence familiale de prestige ou une activité de chambres d'hôtes de charme. À retenir Emplacement Premium : Centre-ville de Lectoure, calme et recherché. Prestations : Éléments d'époque, hauteurs sous plafond, garages. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »

  • https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/404783.pdf
Ville : Lectoure
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32700
Coordonnées : 43.938828, 0.616519
Total : 551 380
Prix d'acquisition : 359 000
Travaux : 163 660
Valeur du bien : 522 660
Frais de notaire : 28 720
Coût estimé : 28 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 352
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.46€ - 9.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 2544€/mois
Loyer annuel estimé : 30529€/an
Fourchette totale : 1922€ - 3368€/mois
Fourchette annuelle : 23063€ - 40411€/an
Rentabilité brute :5.54%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 675,68 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :589 839
Prix d'achat :359 000
Décote à l'achat :-230 839 (-39.1%)
Marge achat-revente :38 459€ (6.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :551 380
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 692,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :160,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 853,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :256 457,96
Coût de l'assurance :48 245,75
Taxe foncière : 3 052,87€/an
Soit par mois : 254,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 544,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 108,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-563,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 352 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 352 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 44 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 8 chambres (environ 160 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol, électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état mauvais
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :163 660(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:28 660
    Isolation toiture/combles: 352 m² × 80€/m² = 28160€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:14 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:47 000
    Fenêtres double vitrage: 44 fenêtres × 1000€ = 44000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:17 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:26 000
    Rénovation chambres: 160 m² × 150€/m² = 24000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:12 000
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Électricité générale:2 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:7 000
    Mise à jour plomberie générale: 1 maison complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lectoure (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 90 160✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 544 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 529 €/an
Calcul : 2 544 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 797 €/an
Base de calcul : Emprunt de 551 380 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 930 €/an
Calcul : 161 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 053 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 163 660
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 186 439
Revenus locatifs : +30 529
Charges déductibles : -186 439
Résultat foncier Année 1 : -155 911(Déficit de 155 911 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 134 511
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 779 €/an
Revenus locatifs : +30 529
Charges déductibles : -22 779
Résultat foncier Années 2+ : 7 749 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 134510.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 359 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 233 350(65% de 359 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 485 €/an
Calcul : 233 350 € × 3,636% = 8 485
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 529186 45717 814-155 92821 400 €134 528 €134 528 €
231 13922 31517 3338 824--125 704 €
331 76221 81816 8369 944--115 760 €
432 39721 30416 32211 093--104 668 €
533 04520 77415 79112 272--92 396 €
633 70620 22515 24213 481--78 915 €
734 38019 65814 67614 722--64 193 €
835 06819 07314 09015 995--48 198 €
935 76918 46813 48517 301--30 897 €
1036 48517 84312 86018 642--12 255 €
1137 21417 19712 21520 017---
1237 95916 53011 54721 428---
1338 71815 84110 85822 877---
1439 49215 12910 14624 364---
1540 28214 3939 41025 889---
1641 08813 6338 65027 455---
1741 90912 8477 86429 062---
1842 74812 0357 05330 712---
1943 60311 1976 21432 406---
2044 47510 3315 34834 144---
2145 3649 4354 45335 929---
2246 2718 5113 52837 761---
2347 1977 5552 57239 642---
2448 1416 5681 58541 573---
2549 1045 54856543 556---
TOTAL977 844544 686256 458433 15921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 433 159
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 529 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 411 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 411-6 420+12 831
2+6 4110+6 411
3+6 4110+6 411
4+6 4110+6 411
5+6 4110+6 411
6+6 4110+6 411
7+6 4110+6 411
8+6 4110+6 411
9+6 4110+6 411
10+6 4110+6 411
11+6 411+2 329+4 082
12+6 411+6 429-18
13+6 411+6 863-452
14+6 411+7 309-898
15+6 411+7 767-1 356
16+6 411+8 237-1 826
17+6 411+8 719-2 308
18+6 411+9 214-2 803
19+6 411+9 722-3 311
20+6 411+10 243-3 832
21+6 411+10 779-4 368
22+6 411+11 328-4 917
23+6 411+11 893-5 482
24+6 411+12 472-6 061
25+6 411+13 067-6 656
Total+160 275+129 948+30 327
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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