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Maison 4 pièces 148 m²

VilleVoid-Vacon (55)
Surface148m²
Coût Total164 980€
Loyer Annuel10 844€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 641,89 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 148 m²

MAISON À RÉNOVER – 148 m² – 3 NIVEAUX – CENTRE DE VOID-VACON

Située en plein centre du village de Void-Vacon, cette maison d'environ 148 m² habitables, répartis sur trois niveaux, offre un beau potentiel pour un projet de rénovation.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez une cuisine d'été avec accès à une petite cour d'environ 10 m², un salon, une salle de bains, ainsi qu'un garage équipé d'une porte motorisée et une cave.

Le premier étage se compose d'une grande cuisine, d'un salon, d'un espace de rangement et d'une salle de bains avec WC.

Au deuxième et dernier étage, la maison dispose de deux très grandes chambres, dont l'une bénéficie d'un accès à une agréable terrasse d'environ 16 m². Un grenier complète cet ensemble.

Entièrement à rénover, cette maison représente une belle opportunité pour les amateurs de travaux ou les investisseurs à la recherche d'un bien à réhabiliter et à valoriser.

Son emplacement en plein cœur du village, ses volumes et ses extérieurs lui confèrent de nombreux atouts pour créer une maison familiale ou un projet locatif selon vos envies.

Une visite s'impose pour découvrir tout son potentiel !

Contacter Julie Rey au [Coordonnées masquées], votre agent commercial ORPI Void-Vacon Rey immobilier inscrite au RSAC du tribunal de commerce de BAR-LE-DUC sous le numéro 752 941 542. Référence agence : 2848 Référence annonce : G87P-8TU-TN3 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Void-Vacon
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55190
Coordonnées : 48.689360, 5.622166
Total : 164 980€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 62 380€
Valeur du bien : 157 380€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 6.11€/m²/mois
Fourchette : 4.58€ - 8.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 904€/mois
Loyer annuel estimé : 10844€/an
Fourchette totale : 678€ - 1204€/mois
Fourchette annuelle : 8140€ - 14445€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 111,11 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 444 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-69 444€ (-42.2%)
Marge achat-revente :-536€ (-0.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :819,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :48,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 867,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 944,42€
Coût de l'assurance :14 435,75€
Taxe foncière : 1 084,37€/an
Soit par mois : 90,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 903,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 958,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 148 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 30 m² (estimé pour 2 chambres)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyauteries vétustes)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 380 €(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 380€
    Isolation toiture/combles: 148 m² × 60€/m² = 8880€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€/fenêtre = 18000€ (incluant pose)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète = 3000€
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Void-Vacon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 904 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 844 €/an
Calcul : 904 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 980 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 084 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 629 €
Revenus locatifs : +10 844 €
Charges déductibles : -69 629 €
Résultat foncier Année 1 : -58 785 €(Déficit de 58 785 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 385 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 249 €/an
Revenus locatifs : +10 844 €
Charges déductibles : -7 249 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 595 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37385.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 844 €69 634 €5 592 €-58 791 €21 400 €37 391 €37 391 €
211 061 €7 106 €5 445 €3 954 €--33 436 €
311 282 €6 953 €5 292 €4 328 €--29 108 €
411 507 €6 795 €5 133 €4 712 €--24 396 €
511 738 €6 631 €4 969 €5 106 €--19 289 €
611 972 €6 461 €4 800 €5 511 €--13 778 €
712 212 €6 286 €4 624 €5 926 €--7 853 €
812 456 €6 104 €4 442 €6 352 €--1 501 €
912 705 €5 916 €4 255 €6 789 €---
1012 959 €5 722 €4 060 €7 237 €---
1113 218 €5 521 €3 859 €7 698 €---
1213 483 €5 312 €3 650 €8 171 €---
1313 752 €5 097 €3 435 €8 656 €---
1414 027 €4 874 €3 212 €9 154 €---
1514 308 €4 643 €2 981 €9 665 €---
1614 594 €4 404 €2 742 €10 190 €---
1714 886 €4 157 €2 495 €10 729 €---
1815 184 €3 901 €2 239 €11 283 €---
1915 487 €3 636 €1 974 €11 851 €---
2015 797 €3 362 €1 700 €12 435 €---
2116 113 €3 079 €1 417 €13 035 €---
2216 435 €2 785 €1 123 €13 650 €---
2316 764 €2 481 €820 €14 283 €---
2417 099 €2 167 €506 €14 932 €---
2517 441 €1 842 €180 €15 599 €---
TOTAL347 326 €184 869 €80 944 €162 457 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 457 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 844 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 277 €-6 420 €+8 697 €
2+2 277 €0 €+2 277 €
3+2 277 €0 €+2 277 €
4+2 277 €0 €+2 277 €
5+2 277 €0 €+2 277 €
6+2 277 €0 €+2 277 €
7+2 277 €0 €+2 277 €
8+2 277 €0 €+2 277 €
9+2 277 €+1 586 €+691 €
10+2 277 €+2 171 €+106 €
11+2 277 €+2 309 €-32 €
12+2 277 €+2 451 €-174 €
13+2 277 €+2 597 €-320 €
14+2 277 €+2 746 €-469 €
15+2 277 €+2 900 €-623 €
16+2 277 €+3 057 €-780 €
17+2 277 €+3 219 €-942 €
18+2 277 €+3 385 €-1 108 €
19+2 277 €+3 555 €-1 278 €
20+2 277 €+3 731 €-1 454 €
21+2 277 €+3 910 €-1 633 €
22+2 277 €+4 095 €-1 818 €
23+2 277 €+4 285 €-2 008 €
24+2 277 €+4 480 €-2 203 €
25+2 277 €+4 680 €-2 403 €
Total+56 925 €+48 737 €+8 188 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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