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Appartement centre ville

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface70m²
Coût Total119 700€
Loyer Annuel7 152€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 93 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 328,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre, appartement de 70 m² situé en rez-de-chaussée d'une petite copropriété calme au cœur de Vesoul, au 22 rue Derrière l'Église. Idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif, ce logement offre de beaux volumes et une situation privilégiée à proximité immédiate des commerces, services et écoles. Composition du bien :

Cuisine équipée avec four, micro-ondes, réfrigérateur, plaque de cuisson, hotte et nombreux rangements.

Salon / séjour lumineux permettant d'aménager un agréable espace de vie.

Grande chambre

Seconde chambre pouvant servir de chambre d'enfant, bureau ou chambre d'amis.

Salle de bains avec baignoire, meuble vasque et sèche-serviettes.

WC séparés.

Buanderie indépendante avec machine à laver

Les plus : Entrée indépendante Petite copropriété Stationnement facile à proximité Chauffage au gaz de ville Rez-de-chaussée, pratique et accessible Appartement avec beaucoup de caractère : cheminée, plafond à la française, parquet.

Taxe foncière de 933 euros DPE D

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.623150, 6.156630
Total : 119 700€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 19 260€
Valeur du bien : 112 260€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 596€/mois
Loyer annuel estimé : 7152€/an
Fourchette totale : 469€ - 757€/mois
Fourchette annuelle : 5630€ - 9085€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 120,69 €/m²
Basé sur :287 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 448 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :+14 552€ (+18.5%)
Marge achat-revente :-41 252€ (-52.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 634,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 073,92€
Coût de l'assurance :10 473,75€
Taxe foncière : 933,00€/an
Soit par mois : 77,75€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 595,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 711,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, meuble vasque, sèche-serviettes) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 - Rafraîchissement nécessaire pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 260 €(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 2000€/m² × 5 = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 25 m²: 60€/m² × 25 = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 160€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 152 €/an
Calcul : 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 137 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 700 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 933 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 749 €
Revenus locatifs : +7 152 €
Charges déductibles : -24 749 €
Résultat foncier Année 1 : -17 597 €(Déficit de 17 597 €)
Imputable sur revenu global : 17 597 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 489 €/an
Revenus locatifs : +7 152 €
Charges déductibles : -5 489 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 663 €/an
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 152 €24 753 €4 141 €-17 601 €17 601 €--
27 295 €5 384 €4 032 €1 910 €---
37 441 €5 272 €3 920 €2 169 €---
47 589 €5 156 €3 804 €2 434 €---
57 741 €5 035 €3 683 €2 706 €---
67 896 €4 910 €3 558 €2 986 €---
78 054 €4 781 €3 429 €3 273 €---
88 215 €4 647 €3 296 €3 568 €---
98 379 €4 509 €3 157 €3 870 €---
108 547 €4 365 €3 013 €4 182 €---
118 718 €4 217 €2 865 €4 501 €---
128 892 €4 063 €2 711 €4 829 €---
139 070 €3 904 €2 552 €5 166 €---
149 252 €3 739 €2 387 €5 513 €---
159 437 €3 568 €2 216 €5 869 €---
169 625 €3 391 €2 039 €6 234 €---
179 818 €3 208 €1 856 €6 610 €---
1810 014 €3 018 €1 666 €6 996 €---
1910 214 €2 821 €1 469 €7 393 €---
2010 419 €2 618 €1 266 €7 801 €---
2110 627 €2 407 €1 055 €8 220 €---
2210 840 €2 189 €837 €8 651 €---
2311 056 €1 963 €611 €9 094 €---
2411 278 €1 729 €377 €9 549 €---
2511 503 €1 486 €134 €10 017 €---
TOTAL229 072 €113 133 €60 074 €115 939 €17 601 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 280 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 939 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 502 €-5 280 €+6 782 €
2+1 502 €+573 €+929 €
3+1 502 €+651 €+851 €
4+1 502 €+730 €+772 €
5+1 502 €+812 €+690 €
6+1 502 €+896 €+606 €
7+1 502 €+982 €+520 €
8+1 502 €+1 070 €+432 €
9+1 502 €+1 161 €+341 €
10+1 502 €+1 254 €+248 €
11+1 502 €+1 350 €+152 €
12+1 502 €+1 449 €+53 €
13+1 502 €+1 550 €-48 €
14+1 502 €+1 654 €-152 €
15+1 502 €+1 761 €-259 €
16+1 502 €+1 870 €-368 €
17+1 502 €+1 983 €-481 €
18+1 502 €+2 099 €-597 €
19+1 502 €+2 218 €-716 €
20+1 502 €+2 340 €-838 €
21+1 502 €+2 466 €-964 €
22+1 502 €+2 595 €-1 093 €
23+1 502 €+2 728 €-1 226 €
24+1 502 €+2 865 €-1 363 €
25+1 502 €+3 005 €-1 503 €
Total+37 550 €+34 782 €+2 768 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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