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Appartement à vendre

VilleTroyes (10)
Surface61m²
Coût Total131 220€
Loyer Annuel6 936€
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 295,08 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Cave, Salon (total 28 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Balcon, Pas de balcon

Vous recherchez un appartement avec de beaux volumes, de la lumière et du potentiel ? Celui-ci mérite votre attention ! Situé au 4 € et dernier étage d'une résidence sans ascenseur, cet appartement profite d'un véritable avantage : personne au-dessus de vous, davantage de tranquillité et surtout une belle luminosité et un balcon Dès l'entrée, vous découvrirez une grande pièce de vie lumineuse, offrant un espace agréable pour aménager un salon confortable et un véritable coin repas. L'appartement dispose également de deux chambres, idéales pour une famille, un couple, ou pour créer une chambre et un espace bureau. Un rafraîchissement est à prévoir, mais c'est justement l'occasion de remettre l'appartement à votre goût et de créer un intérieur qui vous ressemble, sans payer le prix d'une rénovation déjà réalisée selon les choix de quelqu'un d'autre. La proximité du centre-ville permet de profiter facilement des commerces, des services et de toutes les commodités du quotidien. Ses points forts :

4 € et dernier étage Appartement lumineux Grande pièce de vie 2 chambres Aucun voisin au-dessus Proche du centre-ville Beau potentiel après rafraîchissement

Vous savez vous projeter et vous recherchez un appartement dans lequel apporter votre touche personnelle ? Une visite pourrait bien vous donner beaucoup plus d'idées que les photos ! Contactez-moi pour organiser une visite et venir découvrir son potentiel. Cette annonce vous est proposée par Garon Celine - SARL - NoRSAC: 929224780, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Troyes

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.307274, 4.067133
Total : 131 220€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 45 900€
Valeur du bien : 124 900€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6936€/an
Fourchette totale : 449€ - 744€/mois
Fourchette annuelle : 5391€ - 8923€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 6.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 455,45 €/m²
Basé sur :247 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 782 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-9 782€ (-11.0%)
Marge achat-revente :-42 438€ (-47.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :646,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :38,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 684,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 702,82€
Coût de l'assurance :11 481,75€
Taxe foncière : 693,58€/an
Soit par mois : 57,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 577,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 742,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - Aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - Aucune photo fournie, état moyen
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 900 €(752 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 400€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:700€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 936 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 340 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 220 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 459 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 694 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 392 €
Revenus locatifs : +6 936 €
Charges déductibles : -51 392 €
Résultat foncier Année 1 : -44 457 €(Déficit de 44 457 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 057 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 492 €/an
Revenus locatifs : +6 936 €
Charges déductibles : -5 492 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 443 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23056.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 936 €51 397 €4 344 €-44 461 €21 400 €23 061 €23 061 €
27 075 €5 381 €4 228 €1 694 €--21 367 €
37 216 €5 260 €4 108 €1 956 €--19 411 €
47 360 €5 136 €3 983 €2 224 €--17 187 €
57 508 €5 008 €3 855 €2 500 €--14 687 €
67 658 €4 875 €3 722 €2 783 €--11 905 €
77 811 €4 738 €3 585 €3 073 €--8 832 €
87 967 €4 596 €3 443 €3 371 €--5 461 €
98 126 €4 449 €3 296 €3 677 €--1 784 €
108 289 €4 298 €3 145 €3 991 €---
118 455 €4 141 €2 988 €4 314 €---
128 624 €3 978 €2 826 €4 645 €---
138 796 €3 811 €2 658 €4 986 €---
148 972 €3 637 €2 484 €5 335 €---
159 152 €3 458 €2 305 €5 694 €---
169 335 €3 272 €2 119 €6 062 €---
179 521 €3 081 €1 928 €6 441 €---
189 712 €2 882 €1 729 €6 830 €---
199 906 €2 677 €1 524 €7 229 €---
2010 104 €2 465 €1 312 €7 639 €---
2110 306 €2 246 €1 093 €8 060 €---
2210 512 €2 019 €866 €8 493 €---
2310 723 €1 785 €632 €8 938 €---
2410 937 €1 542 €390 €9 395 €---
2511 156 €1 292 €139 €9 864 €---
TOTAL222 157 €137 424 €62 703 €84 733 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 733 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 936 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 457 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 457 €-6 420 €+7 877 €
2+1 457 €0 €+1 457 €
3+1 457 €0 €+1 457 €
4+1 457 €0 €+1 457 €
5+1 457 €0 €+1 457 €
6+1 457 €0 €+1 457 €
7+1 457 €0 €+1 457 €
8+1 457 €0 €+1 457 €
9+1 457 €0 €+1 457 €
10+1 457 €+662 €+795 €
11+1 457 €+1 294 €+163 €
12+1 457 €+1 394 €+63 €
13+1 457 €+1 496 €-39 €
14+1 457 €+1 601 €-144 €
15+1 457 €+1 708 €-251 €
16+1 457 €+1 819 €-362 €
17+1 457 €+1 932 €-475 €
18+1 457 €+2 049 €-592 €
19+1 457 €+2 169 €-712 €
20+1 457 €+2 292 €-835 €
21+1 457 €+2 418 €-961 €
22+1 457 €+2 548 €-1 091 €
23+1 457 €+2 681 €-1 224 €
24+1 457 €+2 818 €-1 361 €
25+1 457 €+2 959 €-1 502 €
Total+36 425 €+25 420 €+11 005 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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