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Appartement F3 65,72 m² Résidence sécurisée au coeur d'un grand parc

VilleCombs-la-Ville (77)
Surface65.72m²
Coût Total199 520€
Loyer Annuel11 449€
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 65.72 m²
Prix au m² : 2 571,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Dans une résidence sécurisée et verdoyante, au 4? étage, découvrez ce bel appartement F3 de 65,72 m², bénéficiant d'une double exposition et d'une agréable exposition sud-ouest. L'appartement s'ouvre sur une entrée avec placard, desservant un agréable séjour ainsi qu'une grande cuisine équipée. La configuration permet d'envisager l'ouverture de la cuisine sur le séjour afin de créer une belle pièce de vie spacieuse et conviviale. L'espace nuit se compose de deux chambres, dont une avec placard, ainsi que d'un dégagement avec plusieurs rangements. Vous trouverez également une salle de bains avec espace buanderie, pratique au quotidien. Pour votre confort, le logement dispose du double vitrage et de volets roulants électriques. Une place de parking extérieure complète ce bien. Les + du bien 65,72 m² 4? étage Double exposition Exposition sud-ouest Grand parc au sein de la résidence Résidence sécurisée Grande cuisine équipée Possibilité d'ouvrir la cuisine sur le séjour Nombreux rangements Double vitrage Volets roulants électriques 2 chambres 1 place de parking extérieure Un appartement fonctionnel et lumineux, offrant un beau potentiel d'aménagement, dans un environnement calme et verdoyant. À découvrir sans tarder ! - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/346668.pdf

Ville : Combs-la-Ville
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77380
Coordonnées : 48.665752, 2.567099
Total : 199 520€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 17 000€
Valeur du bien : 186 000€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.72m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 12.84€ - 16.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 954€/mois
Loyer annuel estimé : 11449€/an
Fourchette totale : 844€ - 1078€/mois
Fourchette annuelle : 10128€ - 12942€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 6.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 734,38 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 703 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-10 703€ (-6.0%)
Marge achat-revente :-19 817€ (-11.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 000,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :58,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 059,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 775,66€
Coût de l'assurance :17 458,00€
Taxe foncière : 1 144,87€/an
Soit par mois : 95,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 954,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 154,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 128 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et rafraîchissement de la peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 000 €(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 800€
    Cuisine complète entrée de gamme: 12 m² × 650€/m² = 7800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 900€/m² = 4500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 954 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 449 €/an
Calcul : 954 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 935 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 520 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 698 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 145 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 778 €
Revenus locatifs : +11 449 €
Charges déductibles : -25 778 €
Résultat foncier Année 1 : -14 330 €(Déficit de 14 330 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 630 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 778 €/an
Revenus locatifs : +11 449 €
Charges déductibles : -8 778 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 670 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3629.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 449 €25 785 €6 942 €-14 336 €10 700 €3 636 €3 636 €
211 678 €8 604 €6 760 €3 074 €--562 €
311 911 €8 416 €6 573 €3 495 €---
412 149 €8 221 €6 378 €3 928 €---
512 392 €8 020 €6 176 €4 373 €---
612 640 €7 811 €5 968 €4 829 €---
712 893 €7 595 €5 752 €5 298 €---
813 151 €7 371 €5 528 €5 780 €---
913 414 €7 139 €5 296 €6 275 €---
1013 682 €6 899 €5 055 €6 784 €---
1113 956 €6 650 €4 806 €7 306 €---
1214 235 €6 392 €4 549 €7 843 €---
1314 520 €6 125 €4 282 €8 395 €---
1414 810 €5 848 €4 005 €8 962 €---
1515 106 €5 562 €3 719 €9 544 €---
1615 408 €5 265 €3 422 €10 143 €---
1715 717 €4 958 €3 115 €10 759 €---
1816 031 €4 640 €2 797 €11 391 €---
1916 352 €4 310 €2 467 €12 041 €---
2016 679 €3 969 €2 125 €12 710 €---
2117 012 €3 615 €1 772 €13 397 €---
2217 352 €3 249 €1 405 €14 104 €---
2317 699 €2 869 €1 026 €14 830 €---
2418 053 €2 476 €633 €15 577 €---
2518 415 €2 069 €226 €16 345 €---
TOTAL366 705 €163 855 €100 776 €202 850 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 850 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 449 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 404 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 404 €-3 210 €+5 614 €
2+2 404 €0 €+2 404 €
3+2 404 €+880 €+1 524 €
4+2 404 €+1 178 €+1 226 €
5+2 404 €+1 312 €+1 092 €
6+2 404 €+1 449 €+955 €
7+2 404 €+1 590 €+814 €
8+2 404 €+1 734 €+670 €
9+2 404 €+1 883 €+521 €
10+2 404 €+2 035 €+369 €
11+2 404 €+2 192 €+212 €
12+2 404 €+2 353 €+51 €
13+2 404 €+2 518 €-114 €
14+2 404 €+2 689 €-285 €
15+2 404 €+2 863 €-459 €
16+2 404 €+3 043 €-639 €
17+2 404 €+3 228 €-824 €
18+2 404 €+3 417 €-1 013 €
19+2 404 €+3 612 €-1 208 €
20+2 404 €+3 813 €-1 409 €
21+2 404 €+4 019 €-1 615 €
22+2 404 €+4 231 €-1 827 €
23+2 404 €+4 449 €-2 045 €
24+2 404 €+4 673 €-2 269 €
25+2 404 €+4 904 €-2 500 €
Total+60 100 €+60 855 €+-755 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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