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Maison 4 pièces 57 m²

Bien expiré
VilleCommentry (03)
Surface57m²
Coût Total153 036€
Loyer Annuel4 408€
Rentabilité2.88%
Cashflow/mois-482€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 41 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 719,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 57 m² - TRANSAXIA COMMENTRY, Murielle (EI) vous propose  :A 2 mn du centre ville à pieds, une maison T3 de 57 m² qui se compose : RDC : Entrée par la cuisine ouverte sur séjour (27m²au total) 1 WC  Etage : 2 chambres de 11 et 12 m² SDB de 3,4 m² Pas de jardin ni garage, mais dépendance de 5 m² Huisseries : Porte et fenêtres doubles vitrage PVC et volets solaires en rdc  Chauffage : chaudière gaz récente Taxe foncière 579 € Travaux à prévoir : isolation, tout le rafraîchissement, revoir meubles cuisine et sdb. Assainissement : Tout à l'égout Contact : Murielle Gourdain Ageorges [Coordonnées masquées] Inscrite au RC de Montluçon sous le n° 434575387 Prix frais d'agence inclus et hors frais de notaire. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Référence annonce : 78CAL111064 Consommation énergétique : 302 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 66 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Commentry
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03600
Coordonnées : 46.290103, 2.743980
Total : 153 036€
Prix d'acquisition : 41 000€
Travaux : 108 756€
Valeur du bien : 149 756€
Frais de notaire : 3 280€
Coût estimé : 3 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.88€ - 8.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 367€/mois
Loyer annuel estimé : 4408€/an
Fourchette totale : 278€ - 485€/mois
Fourchette annuelle : 3341€ - 5817€/an
Rentabilité brute :2.88%
Fourchette de rentabilité :2.18% - 3.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 036€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :756,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :44,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 800,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 860,18€
Coût de l'assurance :13 390,65€
Taxe foncière : 579,00€/an
Soit par mois : 48,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 367,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 849,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-481,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 450 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation thermique
Isolation des murs extérieurs si façade non mitoyenne ou isolation intérieure si ITE impossible
Quantité: environ 143 m² (surface totale des murs extérieurs estimée)
Raison: DPE G - Maison - Travaux obligatoires pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière gaz récente
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE G - Maison - Bien que la chaudière soit récente, il est important de s'assurer qu'elle fonctionne efficacement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et réparation des surfaces abîmées
Quantité: environ 24 m²
Raison: État 2.5/5 visible - salon nécessite des travaux de rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :108 756 €(1 908 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:55 536€
    Isolation murs extérieurs: 143 m² × 180€/m² = 25740€, Main d'œuvre: 40% = 10296€, Total: 19500€
  • Chauffage:11 400€
    Chaudière à gaz: 4000€, Installation: 1700€, Total: 5700€
  • Cuisine:19 000€
    Rénovation complète cuisine: 7000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Total: 9500€
  • Salle de bain:15 700€
    Rénovation salle de bain: 1200€/m² × 6 m² = 7200€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Total: 6000€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 25% = 360€, Total: 1800€
  • Salon:1 920€
    Peinture murs: 24 m² × 40€/m² = 960€, Total: 960€
  • Électricité générale:1 600€
    Tableau électrique: 800€, Total: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Commentry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 66 936€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 367 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 408 €/an
Calcul : 367 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 107 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 036 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 536 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 579 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 108 756 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 977 €
Revenus locatifs : +4 408 €
Charges déductibles : -114 977 €
Résultat foncier Année 1 : -110 569 €(Déficit de 110 569 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 89 169 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 221 €/an
Revenus locatifs : +4 408 €
Charges déductibles : -6 221 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 813 €/an(Déficit de 1 813 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 88470.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 41 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 650 €(65% de 41 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 969 €/an
Calcul : 26 650 € × 3,636% = 969 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 408 €114 982 €5 112 €-110 574 €21 400 €89 174 €89 174 €
24 497 €6 090 €4 975 €-1 594 €1 115 €479 €89 653 €
34 587 €5 949 €4 835 €-1 363 €1 115 €248 €89 901 €
44 678 €5 804 €4 689 €-1 126 €1 115 €11 €89 912 €
54 772 €5 653 €4 539 €-881 €881 €-89 912 €
64 867 €5 497 €4 383 €-630 €630 €-89 912 €
74 965 €5 336 €4 222 €-372 €372 €-89 912 €
85 064 €5 170 €4 055 €-106 €106 €-89 912 €
95 165 €4 997 €3 883 €168 €--89 744 €
105 268 €4 819 €3 704 €449 €--89 295 €
115 374 €4 635 €3 520 €739 €--88 555 €
125 481 €4 444 €3 329 €1 037 €---
135 591 €4 247 €3 132 €1 344 €---
145 703 €4 043 €2 928 €1 660 €---
155 817 €3 832 €2 717 €1 985 €---
165 933 €3 613 €2 499 €2 320 €---
176 052 €3 387 €2 273 €2 664 €---
186 173 €3 154 €2 039 €3 019 €---
196 296 €2 912 €1 798 €3 384 €---
206 422 €2 663 €1 548 €3 760 €---
216 551 €2 404 €1 290 €4 147 €---
226 682 €2 137 €1 022 €4 545 €---
236 815 €1 860 €746 €4 955 €---
246 952 €1 574 €460 €5 377 €---
257 091 €1 279 €164 €5 812 €---
TOTAL141 203 €210 482 €73 860 €-69 279 €26 733 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 020 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -69 279 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 408 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +926 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+926 €-6 420 €+7 346 €
2+926 €-334 €+1 260 €
3+926 €-334 €+1 260 €
4+926 €-334 €+1 260 €
5+926 €-264 €+1 190 €
6+926 €-189 €+1 115 €
7+926 €-112 €+1 038 €
8+926 €-32 €+958 €
9+926 €0 €+926 €
10+926 €0 €+926 €
11+926 €0 €+926 €
12+926 €+90 €+836 €
13+926 €+403 €+523 €
14+926 €+498 €+428 €
15+926 €+596 €+330 €
16+926 €+696 €+230 €
17+926 €+799 €+127 €
18+926 €+906 €+20 €
19+926 €+1 015 €-89 €
20+926 €+1 128 €-202 €
21+926 €+1 244 €-318 €
22+926 €+1 363 €-437 €
23+926 €+1 486 €-560 €
24+926 €+1 613 €-687 €
25+926 €+1 744 €-818 €
Total+23 150 €+5 561 €+17 589 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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