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Achat duplex

Bien expiré
VilleFougères (35)
Surface105m²
Coût Total97 240€
Loyer Annuel11 652€
Rentabilité11.98%
Cashflow/mois+372€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 647,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 105 m², Bâtiment de 3 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Duplex, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel gaz radiateur, Une entrée, Salle de séjour : 30 m², Travaux, Etat : à rénover

A vendre à Fougères, Appartement de charme en duplex de 105m², situé en hyper centre, quartier très recherché, dans une petite copropriété, comprenant :

  • Au deuxième étage : entrée, pièce de vie de 30 M² avec boiseries et ancienne cheminée, cuisine attenante de 24 M² exposée Est, salle de bains avec WC.
  • Au troisième étage : mezzanine 13 M², une chambre de 13M², bureau (6 M²), une seconde chambre de 9 M² avec charpente apparente, salle d'eau avec WC.
  • En annexe : grenier (15 M²) et caves. Chauffage au gaz de ville. Bâtiment situé en zone patrimoniale remarquable. Une entrée indépendante à chaque niveau. Possibilité de diviser. Travaux à prévoir.

Informations sur les risques auxquels ce bien est exposé disponibles sur :

Ville : Fougères
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35300
Coordonnées : 48.353730, -1.203240
Total : 97 240€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 23 800€
Valeur du bien : 91 800€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 9.25€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 11.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11652€/an
Fourchette totale : 761€ - 1238€/mois
Fourchette annuelle : 9136€ - 14859€/an
Rentabilité brute :11.98%
Fourchette de rentabilité :9.40% - 15.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :474,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 501,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 074,04€
Coût de l'assurance :8 265,40€
Taxe foncière : 1 165,16€/an
Soit par mois : 97,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 970,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 599,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :371,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 332 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 800 €(227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fougères. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés à la région rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 652 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 129 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 240 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 165 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 425 €
Revenus locatifs : +11 652 €
Charges déductibles : -28 425 €
Résultat foncier Année 1 : -16 773 €(Déficit de 16 773 €)
Imputable sur revenu global : 16 773 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 625 €/an
Revenus locatifs : +11 652 €
Charges déductibles : -4 625 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 027 €/an
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 652 €28 428 €3 132 €-16 776 €16 776 €--
211 885 €4 543 €3 047 €7 342 €---
312 122 €4 455 €2 960 €7 667 €---
412 365 €4 365 €2 869 €8 000 €---
512 612 €4 272 €2 776 €8 340 €---
612 864 €4 175 €2 679 €8 689 €---
713 122 €4 075 €2 580 €9 046 €---
813 384 €3 972 €2 477 €9 412 €---
913 652 €3 866 €2 370 €9 786 €---
1013 925 €3 756 €2 260 €10 169 €---
1114 203 €3 642 €2 147 €10 561 €---
1214 487 €3 525 €2 029 €10 962 €---
1314 777 €3 404 €1 908 €11 373 €---
1415 073 €3 279 €1 783 €11 794 €---
1515 374 €3 149 €1 654 €12 225 €---
1615 682 €3 016 €1 520 €12 666 €---
1715 995 €2 878 €1 382 €13 118 €---
1816 315 €2 735 €1 239 €13 580 €---
1916 641 €2 588 €1 092 €14 054 €---
2016 974 €2 435 €939 €14 539 €---
2117 314 €2 278 €782 €15 036 €---
2217 660 €2 115 €620 €15 544 €---
2318 013 €1 948 €452 €16 066 €---
2418 373 €1 774 €278 €16 599 €---
2518 741 €1 595 €99 €17 146 €---
TOTAL373 204 €106 268 €45 074 €266 936 €16 776 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 033 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 936 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 652 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 447 €-5 033 €+7 480 €
2+2 447 €+2 202 €+245 €
3+2 447 €+2 300 €+147 €
4+2 447 €+2 400 €+47 €
5+2 447 €+2 502 €-55 €
6+2 447 €+2 607 €-160 €
7+2 447 €+2 714 €-267 €
8+2 447 €+2 823 €-376 €
9+2 447 €+2 936 €-489 €
10+2 447 €+3 051 €-604 €
11+2 447 €+3 168 €-721 €
12+2 447 €+3 289 €-842 €
13+2 447 €+3 412 €-965 €
14+2 447 €+3 538 €-1 091 €
15+2 447 €+3 667 €-1 220 €
16+2 447 €+3 800 €-1 353 €
17+2 447 €+3 935 €-1 488 €
18+2 447 €+4 074 €-1 627 €
19+2 447 €+4 216 €-1 769 €
20+2 447 €+4 362 €-1 915 €
21+2 447 €+4 511 €-2 064 €
22+2 447 €+4 663 €-2 216 €
23+2 447 €+4 820 €-2 373 €
24+2 447 €+4 980 €-2 533 €
25+2 447 €+5 144 €-2 697 €
Total+61 175 €+80 081 €+-18 906 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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