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Appartement à vendre

VilleArgenteuil (95)
Surface92
Coût Total228 992
Loyer Annuel19 449
Rentabilité8.49%
Cashflow/mois-65
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 900 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 2 064,13 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/14 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 31 m²), 4 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, calme, Digicode, Interphone

EVIM Immobilier vous propose à la vente ce magnifique appartement familial, spacieux et baigné de lumière, idéalement situé à seulement 5 minutes à pied de la gare du Val d'Argenteuil, au sein d'une très belle résidence calme et recherchée.

Ce bien aux beaux volumes se compose d'un vaste séjour double lumineux, parfait pour recevoir, d'une cuisine moderne entièrement équipée, de 4 grandes chambres confortables, d'une salle de bains ainsi que d'une salle d'eau, offrant tout le confort nécessaire pour une grande famille.

Vous apprécierez également son grand balcon, idéal pour profiter des beaux jours, ainsi qu'un box privatif et une cave en sous-sol, véritables atouts au quotidien.

À proximité immédiate des commerces, écoles et transports, cet appartement réunit emplacement privilégié, confort et fonctionnalité.

Une opportunité rare à découvrir sans tarder !

Copropriété de 864 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4080.00 euros.

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.946830, 2.230965
Total : 228 992
Prix d'acquisition : 189 900
Travaux : 23 900
Valeur du bien : 213 800
Frais de notaire : 15 192
Coût estimé : 15 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1621€/mois
Loyer annuel estimé : 19449€/an
Fourchette totale : 1282€ - 2049€/mois
Fourchette annuelle : 15385€ - 24586€/an
Rentabilité brute :8.49%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 10.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 584,77 €/m²
Basé sur :324 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :237 799
Prix d'achat :189 900
Décote à l'achat :-47 899 (-20.1%)
Marge achat-revente :8 807€ (3.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 992
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 118,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :64,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 183,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 508,80
Coût de l'assurance :19 464,32
Taxe foncière : 1 944,87€/an
Soit par mois : 162,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 340,00€/mois
Soit par an : 4 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 620,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 685,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et peinture des meubles de cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais électroménager daté.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, et WC, carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques signes d'usure dans les chambres.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement mise à jour de l'éclairage.
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 900(260 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 4000€/m² × 2 = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:5 500
    Parquet flottant 45 m²: 50€/m² × 45 = 2250€, Peinture murs 90 m²: 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 550€
  • Salon:1 400
    Peinture murs salon 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Éclairage: 300€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenteuil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 449 €/an
Calcul : 1 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 391 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 992 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 779 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 945 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 080 €/an
Calcul : 340 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 094
Revenus locatifs : +19 449
Charges déductibles : -38 094
Résultat foncier Année 1 : -18 646(Déficit de 18 646 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 7 946
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 194 €/an
Revenus locatifs : +19 449
Charges déductibles : -14 194
Résultat foncier Années 2+ : 5 254 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7945.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 435(65% de 189 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 489 €/an
Calcul : 123 435 € × 3,636% = 4 489
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 44938 1027 398-18 65310 700 €7 953 €7 953 €
219 83814 0027 1985 836--2 117 €
320 23413 7956 9926 439---
420 63913 5826 7797 057---
521 05213 3626 5587 690---
621 47313 1346 3308 339---
721 90212 8986 0959 004---
822 34012 6555 8529 685---
922 78712 4045 60110 383---
1023 24312 1445 34111 099---
1123 70811 8765 07311 832---
1224 18211 5994 79612 583---
1324 66611 3134 50913 353---
1425 15911 0174 21414 142---
1525 66210 7123 90814 951---
1626 17510 3963 59215 780---
1726 69910 0703 26616 629---
1827 2339 7332 92917 500---
1927 7789 3842 58118 393---
2028 3339 0242 22119 309---
2128 9008 6531 84920 247---
2229 4788 2691 46521 209---
2330 0677 8721 06822 196---
2430 6697 46265823 207---
2531 2827 03823524 244---
TOTAL622 949300 495106 509322 45410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 322 454
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 449 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 084-3 210+7 294
2+4 0840+4 084
3+4 084+1 297+2 787
4+4 084+2 117+1 967
5+4 084+2 307+1 777
6+4 084+2 502+1 582
7+4 084+2 701+1 383
8+4 084+2 906+1 178
9+4 084+3 115+969
10+4 084+3 330+754
11+4 084+3 549+535
12+4 084+3 775+309
13+4 084+4 006+78
14+4 084+4 243-159
15+4 084+4 485-401
16+4 084+4 734-650
17+4 084+4 989-905
18+4 084+5 250-1 166
19+4 084+5 518-1 434
20+4 084+5 793-1 709
21+4 084+6 074-1 990
22+4 084+6 363-2 279
23+4 084+6 659-2 575
24+4 084+6 962-2 878
25+4 084+7 273-3 189
Total+102 100+96 736+5 364
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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