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Appartement 4 pièces 88 m²

Bien expiré
VilleCholet (49)
Surface88m²
Coût Total186 516€
Loyer Annuel11 554€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 200 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 593,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 88 m²

EN EXCLUSIVITE !!! Appartement lumineux avec balcon, cave et garage ! Résidence calme. Découvrez ce spacieux appartement de 88 m², idéalement situé dans une résidence paisible à deux pas du Parc de Moine et des commodités. Il offre une belle pièce de vie avec salon et séjour, une cuisine fonctionnelle, trois chambres, une salle de bain, des WC séparés, un séchoir et de nombreux rangements. Vous apprécierez sa belle luminosité et son balcon agréable. Une cave et un garage viennent compléter ce bien.

REF : 2978 DPE : D (226) / GES : C (11) Honoraire charges acquéreur

Surface : 88 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 302 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/06/2025

Consommation énergie primaire : 226 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 221 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 910 € et 1 250 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.053619, -0.871839
Total : 186 516€
Prix d'acquisition : 140 200€
Travaux : 35 100€
Valeur du bien : 175 300€
Frais de notaire : 11 216€
Coût estimé : 11 216€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 14.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 963€/mois
Loyer annuel estimé : 11554€/an
Fourchette totale : 747€ - 1240€/mois
Fourchette annuelle : 8968€ - 14884€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 516€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :921,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 976,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 018,73€
Coût de l'assurance :16 320,15€
Taxe foncière : 1 155,35€/an
Soit par mois : 96,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 962,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 072,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, comme une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électriques.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 100 €(399 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 3 chambres × 1800€ = 5400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 963 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 554 €/an
Calcul : 963 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 224 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 516 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 155 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 132 €
Revenus locatifs : +11 554 €
Charges déductibles : -43 132 €
Résultat foncier Année 1 : -31 578 €(Déficit de 31 578 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 178 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 032 €/an
Revenus locatifs : +11 554 €
Charges déductibles : -8 032 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 522 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10178.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 130 €(65% de 140 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 314 €/an
Calcul : 91 130 € × 3,636% = 3 314 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 554 €43 138 €6 230 €-31 584 €21 400 €10 184 €10 184 €
211 785 €7 872 €6 064 €3 912 €--6 272 €
312 020 €7 701 €5 892 €4 320 €--1 952 €
412 261 €7 523 €5 715 €4 738 €---
512 506 €7 340 €5 531 €5 166 €---
612 756 €7 150 €5 342 €5 606 €---
713 011 €6 953 €5 145 €6 058 €---
813 271 €6 750 €4 942 €6 521 €---
913 537 €6 540 €4 732 €6 997 €---
1013 808 €6 323 €4 515 €7 485 €---
1114 084 €6 098 €4 290 €7 985 €---
1214 365 €5 866 €4 058 €8 500 €---
1314 653 €5 625 €3 817 €9 027 €---
1414 946 €5 377 €3 569 €9 569 €---
1515 245 €5 119 €3 311 €10 125 €---
1615 550 €4 853 €3 045 €10 696 €---
1715 861 €4 578 €2 770 €11 282 €---
1816 178 €4 294 €2 485 €11 884 €---
1916 501 €3 999 €2 191 €12 502 €---
2016 831 €3 695 €1 887 €13 137 €---
2117 168 €3 380 €1 572 €13 788 €---
2217 511 €3 054 €1 246 €14 457 €---
2317 862 €2 717 €909 €15 144 €---
2418 219 €2 369 €560 €15 850 €---
2518 583 €2 008 €200 €16 575 €---
TOTAL370 063 €170 323 €90 019 €199 740 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 740 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 554 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 426 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 426 €-6 420 €+8 846 €
2+2 426 €0 €+2 426 €
3+2 426 €0 €+2 426 €
4+2 426 €+836 €+1 590 €
5+2 426 €+1 550 €+876 €
6+2 426 €+1 682 €+744 €
7+2 426 €+1 817 €+609 €
8+2 426 €+1 956 €+470 €
9+2 426 €+2 099 €+327 €
10+2 426 €+2 245 €+181 €
11+2 426 €+2 396 €+30 €
12+2 426 €+2 550 €-124 €
13+2 426 €+2 708 €-282 €
14+2 426 €+2 871 €-445 €
15+2 426 €+3 038 €-612 €
16+2 426 €+3 209 €-783 €
17+2 426 €+3 385 €-959 €
18+2 426 €+3 565 €-1 139 €
19+2 426 €+3 751 €-1 325 €
20+2 426 €+3 941 €-1 515 €
21+2 426 €+4 136 €-1 710 €
22+2 426 €+4 337 €-1 911 €
23+2 426 €+4 543 €-2 117 €
24+2 426 €+4 755 €-2 329 €
25+2 426 €+4 973 €-2 547 €
Total+60 650 €+59 922 €+728 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 239 jours
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