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Détails du bien

VilleSaint-Étienne (42)
Surface107
Coût Total174 740
Loyer Annuel11 358
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-324
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 102,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 7

Secteur Bellevue, Residence "Palais Gutemberg", venez découvrir ce lumineux appartement F4 de 107m2. Celui-ci se compose d'une entrée, d'un agréable séjour de 32m2, d'une cuisine séparée de 15 m2, ainsi que de trois chambres dont une pouvant être équipée de sa propre douche. Une salle de bain, des WC séparés et de nombreux rangements viennent compléter ce bien. L'appartement est vendu avec une place de parking sécurisée et un garage. Situé à deux pas de la place Bellevue, vous pourrez profiter de ses commerces, du marché ainsi que de l'accès facile aux transports en commun (Tram, Bus, Train). Travaux à prévoir. Taxe Foncière 1787 euros. Charge mensuelle comprenant charge de copropriété, chauffage et eau chaude 205 euros. Pour plus d'information, contactez Clément Dubien au 06 24 83 15 56, ou par mail, clement.dubien@century21.fr . Bien proposé par Clément DUBIEN EI, agent commercial (RSAC 948278528) - https://www.century21-seux-st-etienne.com/mentions_legales/

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.415926, 4.394120
Total : 174 740
Prix d'acquisition : 118 000
Travaux : 47 300
Valeur du bien : 165 300
Frais de notaire : 9 440
Coût estimé : 9 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 947€/mois
Loyer annuel estimé : 11358€/an
Fourchette totale : 702€ - 1276€/mois
Fourchette annuelle : 8425€ - 15314€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 153,85 €/m²
Basé sur :742 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 462
Prix d'achat :118 000
Décote à l'achat :-5 462 (-4.4%)
Marge achat-revente :-51 278€ (-41.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :865,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 916,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 893,83
Coût de l'assurance :15 289,75
Taxe foncière : 1 787,00€/an
Soit par mois : 148,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 205,00€/mois
Soit par an : 2 460,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 946,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 270,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-323,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 107 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 300(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 600
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:11 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Carrelage: 1500€, Plomberie: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 947 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 358 €/an
Calcul : 947 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 866 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 740 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 787 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 460 €/an
Calcul : 205 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 024
Revenus locatifs : +11 358
Charges déductibles : -58 024
Résultat foncier Année 1 : -46 666(Déficit de 46 666 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 266
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 724 €/an
Revenus locatifs : +11 358
Charges déductibles : -10 724
Résultat foncier Années 2+ : 634 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25265.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 35858 0305 871-46 67121 400 €25 271 €25 271 €
211 58610 5745 7151 012--24 260 €
311 81710 4135 5541 405--22 855 €
412 05410 2465 3871 808--21 048 €
512 29510 0735 2152 221--18 826 €
612 5419 8955 0362 646--16 180 €
712 7919 7104 8513 081--13 099 €
813 0479 5194 6603 528--9 570 €
913 3089 3214 4623 987--5 583 €
1013 5749 1174 2584 458--1 125 €
1113 8468 9054 0464 941---
1214 1238 6863 8275 437---
1314 4058 4603 6015 946---
1414 6938 2253 3676 468---
1514 9877 9833 1247 004---
1615 2877 7322 8737 555---
1715 5937 4732 6148 120---
1815 9047 2042 3468 700---
1916 2236 9272 0689 296---
2016 5476 6391 7819 908---
2116 8786 3421 48410 536---
2217 2156 0351 17611 181---
2317 5605 71785811 843---
2417 9115 38852912 523---
2518 2695 04718913 222---
TOTAL363 812253 65984 894110 15321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 153
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 385 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 385-6 420+8 805
2+2 3850+2 385
3+2 3850+2 385
4+2 3850+2 385
5+2 3850+2 385
6+2 3850+2 385
7+2 3850+2 385
8+2 3850+2 385
9+2 3850+2 385
10+2 3850+2 385
11+2 385+1 145+1 240
12+2 385+1 631+754
13+2 385+1 784+601
14+2 385+1 940+445
15+2 385+2 101+284
16+2 385+2 266+119
17+2 385+2 436-51
18+2 385+2 610-225
19+2 385+2 789-404
20+2 385+2 972-587
21+2 385+3 161-776
22+2 385+3 354-969
23+2 385+3 553-1 168
24+2 385+3 757-1 372
25+2 385+3 967-1 582
Total+59 625+33 046+26 579
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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