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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface107m²
Coût Total174 740€
Loyer Annuel11 358€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-324€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 102,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 7

Secteur Bellevue, Residence "Palais Gutemberg", venez découvrir ce lumineux appartement F4 de 107m2. Celui-ci se compose d'une entrée, d'un agréable séjour de 32m2, d'une cuisine séparée de 15 m2, ainsi que de trois chambres dont une pouvant être équipée de sa propre douche. Une salle de bain, des WC séparés et de nombreux rangements viennent compléter ce bien. L'appartement est vendu avec une place de parking sécurisée et un garage. Situé à deux pas de la place Bellevue, vous pourrez profiter de ses commerces, du marché ainsi que de l'accès facile aux transports en commun (Tram, Bus, Train). Travaux à prévoir. Taxe Foncière 1787 euros. Charge mensuelle comprenant charge de copropriété, chauffage et eau chaude 205 euros. Pour plus d'information, contactez Clément Dubien au 06 24 83 15 56, ou par mail, clement.dubien@century21.fr . Bien proposé par Clément DUBIEN EI, agent commercial (RSAC 948278528) - https://www.century21-seux-st-etienne.com/mentions_legales/

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.415926, 4.394120
Total : 174 740€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 47 300€
Valeur du bien : 165 300€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 947€/mois
Loyer annuel estimé : 11358€/an
Fourchette totale : 702€ - 1276€/mois
Fourchette annuelle : 8425€ - 15314€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 153,85 €/m²
Basé sur :742 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 462 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-5 462€ (-4.4%)
Marge achat-revente :-51 278€ (-41.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :865,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 916,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 893,83€
Coût de l'assurance :15 289,75€
Taxe foncière : 1 787,00€/an
Soit par mois : 148,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 205,00€/mois
Soit par an : 2 460,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 946,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 270,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-323,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 107 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 300 €(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Carrelage: 1500€, Plomberie: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 947 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 358 €/an
Calcul : 947 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 866 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 740 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 787 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 460 €/an
Calcul : 205 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 024 €
Revenus locatifs : +11 358 €
Charges déductibles : -58 024 €
Résultat foncier Année 1 : -46 666 €(Déficit de 46 666 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 266 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 724 €/an
Revenus locatifs : +11 358 €
Charges déductibles : -10 724 €
Résultat foncier Années 2+ : 634 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25265.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 358 €58 030 €5 871 €-46 671 €21 400 €25 271 €25 271 €
211 586 €10 574 €5 715 €1 012 €--24 260 €
311 817 €10 413 €5 554 €1 405 €--22 855 €
412 054 €10 246 €5 387 €1 808 €--21 048 €
512 295 €10 073 €5 215 €2 221 €--18 826 €
612 541 €9 895 €5 036 €2 646 €--16 180 €
712 791 €9 710 €4 851 €3 081 €--13 099 €
813 047 €9 519 €4 660 €3 528 €--9 570 €
913 308 €9 321 €4 462 €3 987 €--5 583 €
1013 574 €9 117 €4 258 €4 458 €--1 125 €
1113 846 €8 905 €4 046 €4 941 €---
1214 123 €8 686 €3 827 €5 437 €---
1314 405 €8 460 €3 601 €5 946 €---
1414 693 €8 225 €3 367 €6 468 €---
1514 987 €7 983 €3 124 €7 004 €---
1615 287 €7 732 €2 873 €7 555 €---
1715 593 €7 473 €2 614 €8 120 €---
1815 904 €7 204 €2 346 €8 700 €---
1916 223 €6 927 €2 068 €9 296 €---
2016 547 €6 639 €1 781 €9 908 €---
2116 878 €6 342 €1 484 €10 536 €---
2217 215 €6 035 €1 176 €11 181 €---
2317 560 €5 717 €858 €11 843 €---
2417 911 €5 388 €529 €12 523 €---
2518 269 €5 047 €189 €13 222 €---
TOTAL363 812 €253 659 €84 894 €110 153 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 153 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 385 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 385 €-6 420 €+8 805 €
2+2 385 €0 €+2 385 €
3+2 385 €0 €+2 385 €
4+2 385 €0 €+2 385 €
5+2 385 €0 €+2 385 €
6+2 385 €0 €+2 385 €
7+2 385 €0 €+2 385 €
8+2 385 €0 €+2 385 €
9+2 385 €0 €+2 385 €
10+2 385 €0 €+2 385 €
11+2 385 €+1 145 €+1 240 €
12+2 385 €+1 631 €+754 €
13+2 385 €+1 784 €+601 €
14+2 385 €+1 940 €+445 €
15+2 385 €+2 101 €+284 €
16+2 385 €+2 266 €+119 €
17+2 385 €+2 436 €-51 €
18+2 385 €+2 610 €-225 €
19+2 385 €+2 789 €-404 €
20+2 385 €+2 972 €-587 €
21+2 385 €+3 161 €-776 €
22+2 385 €+3 354 €-969 €
23+2 385 €+3 553 €-1 168 €
24+2 385 €+3 757 €-1 372 €
25+2 385 €+3 967 €-1 582 €
Total+59 625 €+33 046 €+26 579 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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