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Appt F4

VilleLuxeuil-les-Bains (70)
Surface75
Coût Total90 960
Loyer Annuel6 302
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois+2
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 67 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 893,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75m²

Appartement T4 lumineux avec balcon – 75 m² – Luxeuil-les-Bains

Dans la charmante ville thermale de Luxeuil-les-Bains, découvrez cet appartement de 75 m² situé au 3 ème étage sur 5 d'une résidence calme et bien entretenue avec ascenseur (isolation extérieure et façade neuve).

Vous profiterez d'une belle luminosité tout au long de la journée.

L'appartement se compose ainsi : une entrée, une cuisine indépendante, un salon-séjour lumineux ouvrant sur un balcon agréable pour vos moments de détente, 3 chambres, une salle de bain avec douche , un wc indépendant, un cellier pratique pour le rangement.

Situé à proximité des commerces, des écoles et des accès routiers, ce bien bénéficie d'un emplacement pratique tout en restant au calme.

Atouts supplémentaires :

Isolation extérieure et façade neuve Vue dégagée Cuisine équipée , sdb douche Résidence avec ascenseur Bonne luminosité Balcon fonctionnel Une cave et une place de parking en sous-sol

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots :50 Plus de photos sur demande et DPE disponible . Pas d agence svp

Ville : Luxeuil-les-Bains
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70300
Coordonnées : 47.809610, 6.382940
Total : 90 960
Prix d'acquisition : 67 000
Travaux : 18 600
Valeur du bien : 85 600
Frais de notaire : 5 360
Coût estimé : 5 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 525€/mois
Loyer annuel estimé : 6302€/an
Fourchette totale : 397€ - 695€/mois
Fourchette annuelle : 4758€ - 8346€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :851,06 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 829
Prix d'achat :67 000
Décote à l'achat :+3 171 (+5.0%)
Marge achat-revente :-27 131€ (-42.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :449,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :21,22€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 470,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 900,27
Coût de l'assurance :6 367,20
Taxe foncière : 630,16€/an
Soit par mois : 52,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 525,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 523,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture vieillissante
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée et mise aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 600(248 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luxeuil-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 525 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 302 €/an
Calcul : 525 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 035 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 960 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 255 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 520
Revenus locatifs : +6 302
Charges déductibles : -22 520
Résultat foncier Année 1 : -16 219(Déficit de 16 219 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 519
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 920 €/an
Revenus locatifs : +6 302
Charges déductibles : -3 920
Résultat foncier Années 2+ : 2 381 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5518.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 30222 5233 038-16 22110 700 €5 521 €5 521 €
26 4283 8422 9572 585--2 936 €
36 5563 7582 8742 798--138 €
46 6873 6722 7873 015---
56 8213 5822 6983 239---
66 9573 4902 6053 468---
77 0973 3942 5093 703---
87 2393 2952 4103 943---
97 3833 1932 3084 191---
107 5313 0872 2024 444---
117 6822 9772 0924 705---
127 8352 8641 9794 972---
137 9922 7461 8625 245---
148 1522 6251 7405 527---
158 3152 5001 6155 815---
168 4812 3701 4856 111---
178 6512 2361 3516 415---
188 8242 0971 2126 727---
199 0001 9531 0697 047---
209 1801 8059207 375---
219 3641 6517667 713---
229 5511 4926088 059---
239 7421 3284438 414---
249 9371 1582738 779---
2510 136982979 153---
TOTAL201 84184 62143 900117 22010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 220
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 323 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 323-3 210+4 533
2+1 3230+1 323
3+1 3230+1 323
4+1 323+863+460
5+1 323+972+351
6+1 323+1 040+283
7+1 323+1 111+212
8+1 323+1 183+140
9+1 323+1 257+66
10+1 323+1 333-10
11+1 323+1 411-88
12+1 323+1 491-168
13+1 323+1 574-251
14+1 323+1 658-335
15+1 323+1 745-422
16+1 323+1 833-510
17+1 323+1 924-601
18+1 323+2 018-695
19+1 323+2 114-791
20+1 323+2 213-890
21+1 323+2 314-991
22+1 323+2 418-1 095
23+1 323+2 524-1 201
24+1 323+2 634-1 311
25+1 323+2 746-1 423
Total+33 075+35 166+-2 091
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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