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Maison de plain-pied à vendre

VilleSaint-Georges-du-Bois (17)
Surface210m²
Coût Total360 220€
Loyer Annuel22 800€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 285,71 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 7 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, calme, Pas de cave

Au calme, dans une commune avec commodités. Maison familiale, en pierre et poutres apparentes. Vie de plain pieds avec une vaste pièce à vivre. 7 chambres possibles. Garage et jardin clos. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Saint-Georges-du-Bois
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17700
Coordonnées : 46.152463, -0.743497
Total : 360 220€
Prix d'acquisition : 270 000€
Travaux : 68 620€
Valeur du bien : 338 620€
Frais de notaire : 21 600€
Coût estimé : 21 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 9.05€/m²/mois
Fourchette : 7.16€ - 11.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1900€/mois
Loyer annuel estimé : 22800€/an
Fourchette totale : 1504€ - 2400€/mois
Fourchette annuelle : 18054€ - 28795€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 7.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 679,25 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :352 643 €
Prix d'achat :270 000 €
Décote à l'achat :-82 643€ (-23.4%)
Marge achat-revente :-7 577€ (-2.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :360 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 774,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :90,06€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 864,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :172 129,31€
Coût de l'assurance :27 016,50€
Taxe foncière : 2 280,04€/an
Soit par mois : 190,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 900,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 054,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 5/5 - Chambres en excellent état, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 5/5 - Chambres en excellent état, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 620 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 600€
    Isolation toiture/combles: 210 m² × 60€/m² = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 040€
    Parquet flottant: 84 m² × 60€/m² = 5040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 680€
    Peinture murs et plafonds: 84 m² × 20€/m² = 1680€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Georges-du-Bois (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 800 €/an
Calcul : 1 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 913 €/an
Base de calcul : Emprunt de 360 220 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 081 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 280 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 894 €
Revenus locatifs : +22 800 €
Charges déductibles : -83 894 €
Résultat foncier Année 1 : -61 093 €(Déficit de 61 093 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 693 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 274 €/an
Revenus locatifs : +22 800 €
Charges déductibles : -15 274 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 527 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39693.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 270 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500 €(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 800 €83 905 €11 924 €-61 105 €21 400 €39 705 €39 705 €
223 256 €14 966 €11 606 €8 290 €--31 415 €
323 722 €14 637 €11 276 €9 085 €--22 330 €
424 196 €14 296 €10 935 €9 900 €--12 430 €
524 680 €13 944 €10 583 €10 736 €--1 694 €
625 173 €13 579 €10 218 €11 594 €---
725 677 €13 202 €9 842 €12 475 €---
826 190 €12 813 €9 452 €13 378 €---
926 714 €12 410 €9 049 €14 304 €---
1027 249 €11 993 €8 633 €15 255 €---
1127 794 €11 563 €8 202 €16 231 €---
1228 349 €11 117 €7 757 €17 232 €---
1328 916 €10 657 €7 296 €18 260 €---
1429 495 €10 181 €6 820 €19 314 €---
1530 085 €9 688 €6 327 €20 396 €---
1630 686 €9 179 €5 818 €21 507 €---
1731 300 €8 653 €5 292 €22 648 €---
1831 926 €8 108 €4 747 €23 818 €---
1932 565 €7 545 €4 185 €25 019 €---
2033 216 €6 963 €3 602 €26 253 €---
2133 880 €6 361 €3 001 €27 519 €---
2234 558 €5 739 €2 378 €28 819 €---
2335 249 €5 096 €1 735 €30 153 €---
2435 954 €4 430 €1 069 €31 524 €---
2536 673 €3 742 €381 €32 931 €---
TOTAL730 303 €324 767 €172 129 €405 536 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 405 536 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 800 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 788 €-6 420 €+11 208 €
2+4 788 €0 €+4 788 €
3+4 788 €0 €+4 788 €
4+4 788 €0 €+4 788 €
5+4 788 €0 €+4 788 €
6+4 788 €+2 970 €+1 818 €
7+4 788 €+3 742 €+1 046 €
8+4 788 €+4 013 €+775 €
9+4 788 €+4 291 €+497 €
10+4 788 €+4 577 €+211 €
11+4 788 €+4 869 €-81 €
12+4 788 €+5 170 €-382 €
13+4 788 €+5 478 €-690 €
14+4 788 €+5 794 €-1 006 €
15+4 788 €+6 119 €-1 331 €
16+4 788 €+6 452 €-1 664 €
17+4 788 €+6 794 €-2 006 €
18+4 788 €+7 145 €-2 357 €
19+4 788 €+7 506 €-2 718 €
20+4 788 €+7 876 €-3 088 €
21+4 788 €+8 256 €-3 468 €
22+4 788 €+8 646 €-3 858 €
23+4 788 €+9 046 €-4 258 €
24+4 788 €+9 457 €-4 669 €
25+4 788 €+9 879 €-5 091 €
Total+119 700 €+121 661 €+-1 961 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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