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Maison 4 pièces 118 m²

VilleFleurance (32)
Surface118m²
Coût Total170 420€
Loyer Annuel10 993€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 118 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 118 m² - Maison 4 pièces 118 m²

Référence 0726 ( Honoraire charge vendeur )

Découvrez cette maison située dans un quartier calme et paisible de FLEURANCE.  Idéale pour une famille, elle offre de nombreux atouts : trois chambres, une salle de bains et une salle d'eau, une agréable cour et un garage spacieux.  Bien que quelques travaux de rafraîchissement soient à prévoir, elle offre un excellent potentiel pour devenir le foyer de vos rêves.  Ne manquez pas cette opportunité ! 

Votre conseiller SOMNIUM CONCEPT IMMO : Responsable d'agence - Franck CANTALOUP Carte T 32012019000043742

Surface : 118 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/11/2025

Consommation énergie primaire : 222 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 162.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 368 € et 3 205 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Fleurance
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32500
Coordonnées : 43.849438, 0.659579
Total : 170 420€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 42 980€
Valeur du bien : 160 980€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 9.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 916€/mois
Loyer annuel estimé : 10993€/an
Fourchette totale : 726€ - 1156€/mois
Fourchette annuelle : 8710€ - 13874€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 445,54 €/m²
Basé sur :124 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 573 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-52 573€ (-30.8%)
Marge achat-revente :153€ (0.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :853,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 902,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 528,81€
Coût de l'assurance :14 911,75€
Taxe foncière : 1 099,27€/an
Soit par mois : 91,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 916,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 994,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 118 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Peinture vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 980 €(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 080€
    Isolation toiture/combles: 118 m² × 60€/m² = 7080€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€/fenêtre = 10500€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Peinture salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fleurance (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 916 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 993 €/an
Calcul : 916 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 890 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 420 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 099 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 566 €
Revenus locatifs : +10 993 €
Charges déductibles : -50 566 €
Résultat foncier Année 1 : -39 573 €(Déficit de 39 573 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 173 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 586 €/an
Revenus locatifs : +10 993 €
Charges déductibles : -7 586 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 407 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18172.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 993 €50 571 €5 895 €-39 579 €21 400 €18 179 €18 179 €
211 213 €7 437 €5 741 €3 776 €--14 403 €
311 437 €7 277 €5 581 €4 160 €--10 243 €
411 666 €7 111 €5 415 €4 554 €--5 689 €
511 899 €6 940 €5 244 €4 959 €--729 €
612 137 €6 762 €5 066 €5 375 €---
712 380 €6 578 €4 882 €5 801 €---
812 627 €6 388 €4 692 €6 239 €---
912 880 €6 190 €4 495 €6 689 €---
1013 137 €5 986 €4 290 €7 151 €---
1113 400 €5 775 €4 079 €7 625 €---
1213 668 €5 556 €3 860 €8 112 €---
1313 941 €5 329 €3 633 €8 613 €---
1414 220 €5 094 €3 398 €9 126 €---
1514 505 €4 850 €3 155 €9 654 €---
1614 795 €4 599 €2 903 €10 196 €---
1715 091 €4 338 €2 642 €10 753 €---
1815 392 €4 067 €2 372 €11 325 €---
1915 700 €3 788 €2 092 €11 913 €---
2016 014 €3 498 €1 802 €12 516 €---
2116 335 €3 198 €1 502 €13 137 €---
2216 661 €2 887 €1 191 €13 774 €---
2316 994 €2 565 €870 €14 429 €---
2417 334 €2 232 €537 €15 102 €---
2517 681 €1 887 €191 €15 794 €---
TOTAL352 099 €170 902 €85 529 €181 196 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 196 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 993 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 308 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 308 €-6 420 €+8 728 €
2+2 308 €0 €+2 308 €
3+2 308 €0 €+2 308 €
4+2 308 €0 €+2 308 €
5+2 308 €0 €+2 308 €
6+2 308 €+1 394 €+914 €
7+2 308 €+1 740 €+568 €
8+2 308 €+1 872 €+436 €
9+2 308 €+2 007 €+301 €
10+2 308 €+2 145 €+163 €
11+2 308 €+2 288 €+20 €
12+2 308 €+2 434 €-126 €
13+2 308 €+2 584 €-276 €
14+2 308 €+2 738 €-430 €
15+2 308 €+2 896 €-588 €
16+2 308 €+3 059 €-751 €
17+2 308 €+3 226 €-918 €
18+2 308 €+3 397 €-1 089 €
19+2 308 €+3 574 €-1 266 €
20+2 308 €+3 755 €-1 447 €
21+2 308 €+3 941 €-1 633 €
22+2 308 €+4 132 €-1 824 €
23+2 308 €+4 329 €-2 021 €
24+2 308 €+4 531 €-2 223 €
25+2 308 €+4 738 €-2 430 €
Total+57 700 €+54 359 €+3 341 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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