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Maison de bourg

Bien expiré
VillePoitiers (86)
Surface72m²
Coût Total72 972€
Loyer Annuel8 034€
Rentabilité11.01%
Cashflow/mois+220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 44 900 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 623,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vends cette maison de 3 pièces de 73 m². -A l'étages ce trouve 2 chambres et 1 salle de bain. -Au rez-de-chaussée, la cuisine, le salon, et le cellier avec WC. -Grenier aménageable et possibilité de stockage. -Cave voûtée. Chauffage: poêle à granulés + radiateurs électriques.

La maison est située à Saint-Savin 86310 à 45 min de Poitiers. Maison loué 385 € par mois. Actuellement non loué pour la vente. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.596030, 0.336680
Total : 72 972€
Prix d'acquisition : 44 900€
Travaux : 24 480€
Valeur du bien : 69 380€
Frais de notaire : 3 592€
Coût estimé : 3 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 9.30€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 669€/mois
Loyer annuel estimé : 8034€/an
Fourchette totale : 532€ - 842€/mois
Fourchette annuelle : 6389€ - 10101€/an
Rentabilité brute :11.01%
Fourchette de rentabilité :8.76% - 13.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 033,9 €/m²
Basé sur :151 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 441 €
Prix d'achat :44 900 €
Décote à l'achat :-101 541€ (-69.3%)
Marge achat-revente :73 469€ (50.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 972€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :361,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :21,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 382,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 451,94€
Coût de l'assurance :6 385,05€
Taxe foncière : 803,37€/an
Soit par mois : 66,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 669,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 449,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :219,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 72 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture correcte mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 480 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 880€
    Isolation combles: 72 m² × 40€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 669 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 034 €/an
Calcul : 669 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 450 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 972 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 255 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 803 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 988 €
Revenus locatifs : +8 034 €
Charges déductibles : -27 988 €
Résultat foncier Année 1 : -19 955 €(Déficit de 19 955 €)
Imputable sur revenu global : 19 955 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 508 €/an
Revenus locatifs : +8 034 €
Charges déductibles : -3 508 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 525 €/an
Prix d'achat du bien : 44 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 185 €(65% de 44 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 061 €/an
Calcul : 29 185 € × 3,636% = 1 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 034 €27 991 €2 452 €-19 957 €19 957 €--
28 194 €3 446 €2 387 €4 749 €---
38 358 €3 378 €2 319 €4 980 €---
48 525 €3 308 €2 250 €5 217 €---
58 696 €3 236 €2 178 €5 460 €---
68 870 €3 162 €2 103 €5 708 €---
79 047 €3 085 €2 026 €5 963 €---
89 228 €3 005 €1 946 €6 223 €---
99 413 €2 922 €1 864 €6 490 €---
109 601 €2 837 €1 778 €6 764 €---
119 793 €2 749 €1 690 €7 045 €---
129 989 €2 657 €1 598 €7 332 €---
1310 189 €2 563 €1 504 €7 626 €---
1410 392 €2 465 €1 406 €7 928 €---
1510 600 €2 363 €1 305 €8 237 €---
1610 812 €2 259 €1 200 €8 554 €---
1711 029 €2 150 €1 092 €8 878 €---
1811 249 €2 038 €980 €9 211 €---
1911 474 €1 922 €864 €9 552 €---
2011 704 €1 802 €744 €9 901 €---
2111 938 €1 678 €620 €10 259 €---
2212 176 €1 550 €491 €10 626 €---
2312 420 €1 417 €358 €11 003 €---
2412 668 €1 280 €221 €11 389 €---
2512 922 €1 138 €79 €11 784 €---
TOTAL257 322 €86 401 €35 452 €170 920 €19 957 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 987 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 920 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 034 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 687 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 687 €-5 987 €+7 674 €
2+1 687 €+1 425 €+262 €
3+1 687 €+1 494 €+193 €
4+1 687 €+1 565 €+122 €
5+1 687 €+1 638 €+49 €
6+1 687 €+1 712 €-25 €
7+1 687 €+1 789 €-102 €
8+1 687 €+1 867 €-180 €
9+1 687 €+1 947 €-260 €
10+1 687 €+2 029 €-342 €
11+1 687 €+2 113 €-426 €
12+1 687 €+2 200 €-513 €
13+1 687 €+2 288 €-601 €
14+1 687 €+2 378 €-691 €
15+1 687 €+2 471 €-784 €
16+1 687 €+2 566 €-879 €
17+1 687 €+2 663 €-976 €
18+1 687 €+2 763 €-1 076 €
19+1 687 €+2 866 €-1 179 €
20+1 687 €+2 970 €-1 283 €
21+1 687 €+3 078 €-1 391 €
22+1 687 €+3 188 €-1 501 €
23+1 687 €+3 301 €-1 614 €
24+1 687 €+3 417 €-1 730 €
25+1 687 €+3 535 €-1 848 €
Total+42 175 €+51 276 €+-9 101 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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