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Appartement - 6 pièce(s) - 106 m²

Bien expiré
VillePoitiers (86)
Surface106m²
Coût Total194 190€
Loyer Annuel14 141€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois-206€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 141,51 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez ce spacieux appartement de 6 pièces situé à de Poitiers, idéal pour les familles à la recherche de confort et de praticité. Avec ses 4 chambres, cet espace de vie vous offre une atmosphère chaleureuse et accueillante.Profitez d'un accès facile aux transports en commun, avec l'arrêt de bus Abbé Frémont à seulement 6 minutes à pied, desservi par les lignes 241 et 17. Le Jardin des Plantes est également à proximité, à 5 minutes de marche, avec les lignes 125, 241 et 17.La gare de Poitiers est à seulement 2 minutes en voiture, facilitant vos déplacements quotidiens.

Ne manquez pas cette opportunité unique d'investir dans un bien immobilier au prix attractif de 121 000€. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite!

Numéro de mandat : 2519750

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.591888, 0.347500
Total : 194 190€
Prix d'acquisition : 121 000€
Travaux : 63 510€
Valeur du bien : 184 510€
Frais de notaire : 9 680€
Coût estimé : 9 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1178€/mois
Loyer annuel estimé : 14141€/an
Fourchette totale : 934€ - 1486€/mois
Fourchette annuelle : 11214€ - 17832€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 886,87 €/m²
Basé sur :216 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 008 €
Prix d'achat :121 000 €
Décote à l'achat :-79 008€ (-39.5%)
Marge achat-revente :5 818€ (2.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :956,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :48,55€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 005,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 792,71€
Coût de l'assurance :14 564,25€
Taxe foncière : 1 414,10€/an
Soit par mois : 117,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 261,83€/mois
Soit par an : 3 142,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 178,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 384,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-206,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 106 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures très datées et carrelage fissuré
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien de la moquette
Quantité: 45 m² (salon total)
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure normale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 510 €(599 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 600€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:9 300€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8 800€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 860€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 60€/m² = 360€, Douche: 1 × 1 500€ = 1 500€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres:8 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1 800€, Revêtement sol: 60 m² × 60€/m² = 3 600€, Électricité: 1 000€, Menuiseries intérieures: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salon:1 850€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1 350€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 178 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 141 €/an
Calcul : 1 178 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 422 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 190 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 583 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 414 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 142 €/an
Calcul : 262 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 071 €
Revenus locatifs : +14 141 €
Charges déductibles : -75 071 €
Résultat foncier Année 1 : -60 930 €(Déficit de 60 930 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 530 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 561 €/an
Revenus locatifs : +14 141 €
Charges déductibles : -11 561 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 580 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39529.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 121 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 650 €(65% de 121 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 860 €/an
Calcul : 78 650 € × 3,636% = 2 860 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 141 €75 077 €6 428 €-60 936 €21 400 €39 536 €39 536 €
214 424 €11 395 €6 256 €3 029 €--36 507 €
314 712 €11 217 €6 079 €3 495 €--33 012 €
415 007 €11 034 €5 895 €3 973 €--29 040 €
515 307 €10 844 €5 705 €4 463 €--24 577 €
615 613 €10 647 €5 509 €4 965 €--19 611 €
715 925 €10 444 €5 306 €5 481 €--14 130 €
816 244 €10 234 €5 095 €6 009 €--8 121 €
916 568 €10 017 €4 878 €6 551 €--1 569 €
1016 900 €9 792 €4 654 €7 107 €---
1117 238 €9 560 €4 422 €7 678 €---
1217 583 €9 320 €4 181 €8 262 €---
1317 934 €9 072 €3 933 €8 862 €---
1418 293 €8 815 €3 676 €9 478 €---
1518 659 €8 550 €3 411 €10 109 €---
1619 032 €8 275 €3 137 €10 757 €---
1719 413 €7 991 €2 853 €11 421 €---
1819 801 €7 698 €2 559 €12 103 €---
1920 197 €7 395 €2 256 €12 802 €---
2020 601 €7 081 €1 942 €13 520 €---
2121 013 €6 756 €1 618 €14 256 €---
2221 433 €6 421 €1 282 €15 012 €---
2321 862 €6 074 €935 €15 788 €---
2422 299 €5 715 €577 €16 584 €---
2522 745 €5 344 €206 €17 401 €---
TOTAL452 940 €284 769 €92 793 €168 171 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 171 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 141 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 970 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 970 €-6 420 €+9 390 €
2+2 970 €0 €+2 970 €
3+2 970 €0 €+2 970 €
4+2 970 €0 €+2 970 €
5+2 970 €0 €+2 970 €
6+2 970 €0 €+2 970 €
7+2 970 €0 €+2 970 €
8+2 970 €0 €+2 970 €
9+2 970 €0 €+2 970 €
10+2 970 €+1 661 €+1 309 €
11+2 970 €+2 303 €+667 €
12+2 970 €+2 479 €+491 €
13+2 970 €+2 659 €+311 €
14+2 970 €+2 843 €+127 €
15+2 970 €+3 033 €-63 €
16+2 970 €+3 227 €-257 €
17+2 970 €+3 426 €-456 €
18+2 970 €+3 631 €-661 €
19+2 970 €+3 841 €-871 €
20+2 970 €+4 056 €-1 086 €
21+2 970 €+4 277 €-1 307 €
22+2 970 €+4 504 €-1 534 €
23+2 970 €+4 736 €-1 766 €
24+2 970 €+4 975 €-2 005 €
25+2 970 €+5 220 €-2 250 €
Total+74 250 €+50 451 €+23 799 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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