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VENTE

Bien expiré
VilleBoulogne-Billancourt (92)
Surface80.55m²
Coût Total353 650€
Loyer Annuel27 649€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+230€
Image de bien 1
Prix : 293 750 €
Surface : 80.55 m²
Prix au m² : 3 646,8 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOTAIRE - 92100 BOULOGNE NORD -JEAN JAURES- APPARTEMENT 3/4PIECES - BALCON

Ville : Boulogne-Billancourt
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92100
Total : 353 650€
Prix d'acquisition : 293 750€
Travaux : 36 400€
Valeur du bien : 330 150€
Frais de notaire : 23 500€
Coût estimé : 23 500€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.55m²
Loyer prédit : 28.60€/m²/mois
Fourchette : 22.89€ - 35.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 2304€/mois
Loyer annuel estimé : 27649€/an
Fourchette totale : 1844€ - 2879€/mois
Fourchette annuelle : 22128€ - 34548€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :353 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 740,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :103,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 843,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 426,16€
Coût de l'assurance :30 944,38€
Taxe foncière : 2 764,93€/an
Soit par mois : 230,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 304,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 073,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :230,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80.55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 400 €(452 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:300€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:2 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:5 400€
    Rénovation lourde 2 chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:8 100€
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 250€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-Billancourt (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 304 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 649 €/an
Calcul : 2 304 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 660 €/an
Base de calcul : Emprunt de 353 650 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 238 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 765 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 063 €
Revenus locatifs : +27 649 €
Charges déductibles : -52 063 €
Résultat foncier Année 1 : -24 414 €(Déficit de 24 414 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 014 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 663 €/an
Revenus locatifs : +27 649 €
Charges déductibles : -15 663 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 986 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3013.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 293 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 190 938 €(65% de 293 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 943 €/an
Calcul : 190 938 € × 3,636% = 6 943 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 649 €52 074 €11 672 €-24 425 €21 400 €3 025 €3 025 €
228 202 €15 362 €11 359 €12 840 €---
328 766 €15 039 €11 036 €13 727 €---
429 342 €14 705 €10 702 €14 637 €---
529 928 €14 360 €10 357 €15 569 €---
630 527 €14 003 €10 000 €16 524 €---
731 138 €13 634 €9 631 €17 504 €---
831 760 €13 252 €9 249 €18 508 €---
932 396 €12 857 €8 855 €19 538 €---
1033 043 €12 450 €8 447 €20 594 €---
1133 704 €12 028 €8 025 €21 677 €---
1234 378 €11 592 €7 589 €22 787 €---
1335 066 €11 141 €7 138 €23 925 €---
1435 767 €10 675 €6 672 €25 093 €---
1536 483 €10 193 €6 190 €26 290 €---
1637 212 €9 694 €5 692 €27 518 €---
1737 957 €9 179 €5 176 €28 777 €---
1838 716 €8 646 €4 644 €30 069 €---
1939 490 €8 096 €4 093 €31 394 €---
2040 280 €7 526 €3 523 €32 754 €---
2141 085 €6 937 €2 935 €34 148 €---
2241 907 €6 329 €2 326 €35 579 €---
2342 745 €5 699 €1 696 €37 046 €---
2443 600 €5 048 €1 046 €38 552 €---
2544 472 €4 376 €373 €40 096 €---
TOTAL885 615 €304 894 €168 426 €580 721 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 580 721 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 649 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 806 €-6 420 €+12 226 €
2+5 806 €+2 945 €+2 861 €
3+5 806 €+4 118 €+1 688 €
4+5 806 €+4 391 €+1 415 €
5+5 806 €+4 671 €+1 135 €
6+5 806 €+4 957 €+849 €
7+5 806 €+5 251 €+555 €
8+5 806 €+5 552 €+254 €
9+5 806 €+5 861 €-55 €
10+5 806 €+6 178 €-372 €
11+5 806 €+6 503 €-697 €
12+5 806 €+6 836 €-1 030 €
13+5 806 €+7 178 €-1 372 €
14+5 806 €+7 528 €-1 722 €
15+5 806 €+7 887 €-2 081 €
16+5 806 €+8 255 €-2 449 €
17+5 806 €+8 633 €-2 827 €
18+5 806 €+9 021 €-3 215 €
19+5 806 €+9 418 €-3 612 €
20+5 806 €+9 826 €-4 020 €
21+5 806 €+10 244 €-4 438 €
22+5 806 €+10 674 €-4 868 €
23+5 806 €+11 114 €-5 308 €
24+5 806 €+11 565 €-5 759 €
25+5 806 €+12 029 €-6 223 €
Total+145 150 €+174 216 €+-29 066 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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