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Appartement

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface109.77m²
Coût Total189 264€
Loyer Annuel12 726€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-239€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 800 €
Surface : 109.77 m²
Prix au m² : 1 191,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À VENDRE : Charmant appartement T5 à Blois, idéalement situé dans un quartier convivial et dynamique. Avec une superficie généreuse de 109 m² à rénover, cet appartement vous offre un espace de vie spacieux et lumineux, parfait pour accueillir votre famille ou vos amis. Dès votre entrée, vous serez séduit par la belle entrée avec ses placards, le vaste salon de 30 m², où vous pourrez passer des moments agréables en toute convivialité. La cuisine, les trois chambres confortables, cet appartement est parfait pour une vie de famille épanouie. De plus, vous disposerez d'une salle de bain et d'une salle d'eau, de nombreux placards offrant ainsi tout le confort nécessaire au quotidien. Profitez de deux balcons pour savourer vos petits-déjeuners en plein air ou simplement vous détendre avec un bon livre. Situé au quatrième étage d'un immeuble avec ascenseur, cet appartement vous garantit une vue dégagée et un accès facile. Pour votre confort, le chauffage est individuel au gaz, avec des radiateurs pour vous assurer une chaleur agréable durant les mois d'hiver. Vous bénéficierez également d'une place de parking en sous-sol, un atout précieux dans la ville, et une cave. La localisation est un véritable plus : à proximité, vous trouverez des supermarchés, des écoles, des pharmacies et même des boulangeries pour vos envies de douceurs. Cet appartement est une belle opportunité à ne pas manquer, offrant un cadre de vie agréable et pratique. N'attendez plus pour découvrir votre futur chez-vous à Blois ! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Blois-41000/373

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.598896, 1.342986
Total : 189 264€
Prix d'acquisition : 130 800€
Travaux : 48 000€
Valeur du bien : 178 800€
Frais de notaire : 10 464€
Coût estimé : 10 464€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109.77m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1061€/mois
Loyer annuel estimé : 12726€/an
Fourchette totale : 852€ - 1320€/mois
Fourchette annuelle : 10221€ - 15844€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 264€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :947,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :55,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 002,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 986,06€
Coût de l'assurance :16 560,60€
Taxe foncière : 1 272,60€/an
Soit par mois : 106,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 190,83€/mois
Soit par an : 2 290,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 060,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 299,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-239,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 109.77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 109.77 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système pour 109.77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant des travaux de peinture
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 000 €(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4200€ (prix moyen), Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:7 400€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€/fenêtre = 6600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (prix moyen), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Blois (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 061 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 726 €/an
Calcul : 1 061 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 541 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 264 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 662 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 273 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 290 €/an
Calcul : 191 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 766 €
Revenus locatifs : +12 726 €
Charges déductibles : -58 766 €
Résultat foncier Année 1 : -46 040 €(Déficit de 46 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 640 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 766 €/an
Revenus locatifs : +12 726 €
Charges déductibles : -10 766 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 960 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24640.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 020 €(65% de 130 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 092 €/an
Calcul : 85 020 € × 3,636% = 3 092 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 726 €58 772 €6 547 €-46 046 €21 400 €24 646 €24 646 €
212 981 €10 601 €6 376 €2 380 €--22 267 €
313 240 €10 423 €6 198 €2 817 €--19 450 €
413 505 €10 239 €6 014 €3 266 €--16 184 €
513 775 €10 049 €5 824 €3 726 €--12 458 €
614 051 €9 852 €5 627 €4 199 €--8 259 €
714 332 €9 647 €5 422 €4 684 €--3 575 €
814 618 €9 436 €5 211 €5 182 €---
914 911 €9 217 €4 992 €5 694 €---
1015 209 €8 990 €4 765 €6 219 €---
1115 513 €8 755 €4 530 €6 758 €---
1215 823 €8 512 €4 287 €7 312 €---
1316 140 €8 260 €4 035 €7 880 €---
1416 462 €7 999 €3 774 €8 464 €---
1516 792 €7 729 €3 504 €9 063 €---
1617 128 €7 449 €3 224 €9 679 €---
1717 470 €7 159 €2 934 €10 311 €---
1817 820 €6 859 €2 634 €10 960 €---
1918 176 €6 548 €2 323 €11 628 €---
2018 539 €6 227 €2 002 €12 313 €---
2118 910 €5 893 €1 668 €13 017 €---
2219 288 €5 548 €1 323 €13 740 €---
2319 674 €5 191 €966 €14 483 €---
2420 068 €4 821 €596 €15 247 €---
2520 469 €4 438 €213 €16 031 €---
TOTAL407 618 €248 612 €94 986 €159 007 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 007 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 726 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 672 €-6 420 €+9 092 €
2+2 672 €0 €+2 672 €
3+2 672 €0 €+2 672 €
4+2 672 €0 €+2 672 €
5+2 672 €0 €+2 672 €
6+2 672 €0 €+2 672 €
7+2 672 €0 €+2 672 €
8+2 672 €+482 €+2 190 €
9+2 672 €+1 708 €+964 €
10+2 672 €+1 866 €+806 €
11+2 672 €+2 027 €+645 €
12+2 672 €+2 193 €+479 €
13+2 672 €+2 364 €+308 €
14+2 672 €+2 539 €+133 €
15+2 672 €+2 719 €-47 €
16+2 672 €+2 904 €-232 €
17+2 672 €+3 093 €-421 €
18+2 672 €+3 288 €-616 €
19+2 672 €+3 488 €-816 €
20+2 672 €+3 694 €-1 022 €
21+2 672 €+3 905 €-1 233 €
22+2 672 €+4 122 €-1 450 €
23+2 672 €+4 345 €-1 673 €
24+2 672 €+4 574 €-1 902 €
25+2 672 €+4 809 €-2 137 €
Total+66 800 €+47 702 €+19 098 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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