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Appartement

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface109.77
Coût Total189 264
Loyer Annuel12 726
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-239
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 800 €
Surface : 109.77 m²
Prix au m² : 1 191,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À VENDRE : Charmant appartement T5 à Blois, idéalement situé dans un quartier convivial et dynamique. Avec une superficie généreuse de 109 m² à rénover, cet appartement vous offre un espace de vie spacieux et lumineux, parfait pour accueillir votre famille ou vos amis. Dès votre entrée, vous serez séduit par la belle entrée avec ses placards, le vaste salon de 30 m², où vous pourrez passer des moments agréables en toute convivialité. La cuisine, les trois chambres confortables, cet appartement est parfait pour une vie de famille épanouie. De plus, vous disposerez d'une salle de bain et d'une salle d'eau, de nombreux placards offrant ainsi tout le confort nécessaire au quotidien. Profitez de deux balcons pour savourer vos petits-déjeuners en plein air ou simplement vous détendre avec un bon livre. Situé au quatrième étage d'un immeuble avec ascenseur, cet appartement vous garantit une vue dégagée et un accès facile. Pour votre confort, le chauffage est individuel au gaz, avec des radiateurs pour vous assurer une chaleur agréable durant les mois d'hiver. Vous bénéficierez également d'une place de parking en sous-sol, un atout précieux dans la ville, et une cave. La localisation est un véritable plus : à proximité, vous trouverez des supermarchés, des écoles, des pharmacies et même des boulangeries pour vos envies de douceurs. Cet appartement est une belle opportunité à ne pas manquer, offrant un cadre de vie agréable et pratique. N'attendez plus pour découvrir votre futur chez-vous à Blois ! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Blois-41000/373

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.598896, 1.342986
Total : 189 264
Prix d'acquisition : 130 800
Travaux : 48 000
Valeur du bien : 178 800
Frais de notaire : 10 464
Coût estimé : 10 464
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109.77
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1061€/mois
Loyer annuel estimé : 12726€/an
Fourchette totale : 852€ - 1320€/mois
Fourchette annuelle : 10221€ - 15844€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 264
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :947,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :55,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 002,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 986,06
Coût de l'assurance :16 560,60
Taxe foncière : 1 272,60€/an
Soit par mois : 106,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 190,83€/mois
Soit par an : 2 290,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 060,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 299,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-239,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 109.77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 109.77 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système pour 109.77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant des travaux de peinture
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 000(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4200€ (prix moyen), Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:7 400
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€/fenêtre = 6600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (prix moyen), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Blois (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 061 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 726 €/an
Calcul : 1 061 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 541 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 264 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 662 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 273 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 290 €/an
Calcul : 191 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 766
Revenus locatifs : +12 726
Charges déductibles : -58 766
Résultat foncier Année 1 : -46 040(Déficit de 46 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 640
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 766 €/an
Revenus locatifs : +12 726
Charges déductibles : -10 766
Résultat foncier Années 2+ : 1 960 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24640.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 020(65% de 130 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 092 €/an
Calcul : 85 020 € × 3,636% = 3 092
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 72658 7726 547-46 04621 400 €24 646 €24 646 €
212 98110 6016 3762 380--22 267 €
313 24010 4236 1982 817--19 450 €
413 50510 2396 0143 266--16 184 €
513 77510 0495 8243 726--12 458 €
614 0519 8525 6274 199--8 259 €
714 3329 6475 4224 684--3 575 €
814 6189 4365 2115 182---
914 9119 2174 9925 694---
1015 2098 9904 7656 219---
1115 5138 7554 5306 758---
1215 8238 5124 2877 312---
1316 1408 2604 0357 880---
1416 4627 9993 7748 464---
1516 7927 7293 5049 063---
1617 1287 4493 2249 679---
1717 4707 1592 93410 311---
1817 8206 8592 63410 960---
1918 1766 5482 32311 628---
2018 5396 2272 00212 313---
2118 9105 8931 66813 017---
2219 2885 5481 32313 740---
2319 6745 19196614 483---
2420 0684 82159615 247---
2520 4694 43821316 031---
TOTAL407 618248 61294 986159 00721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 007
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 726 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 672-6 420+9 092
2+2 6720+2 672
3+2 6720+2 672
4+2 6720+2 672
5+2 6720+2 672
6+2 6720+2 672
7+2 6720+2 672
8+2 672+482+2 190
9+2 672+1 708+964
10+2 672+1 866+806
11+2 672+2 027+645
12+2 672+2 193+479
13+2 672+2 364+308
14+2 672+2 539+133
15+2 672+2 719-47
16+2 672+2 904-232
17+2 672+3 093-421
18+2 672+3 288-616
19+2 672+3 488-816
20+2 672+3 694-1 022
21+2 672+3 905-1 233
22+2 672+4 122-1 450
23+2 672+4 345-1 673
24+2 672+4 574-1 902
25+2 672+4 809-2 137
Total+66 800+47 702+19 098
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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