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Appartement T3

VilleEntraigues-sur-la-Sorgue (84)
Surface75
Coût Total179 300
Loyer Annuel9 846
Rentabilité5.49%
Cashflow/mois-190
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 115 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 533,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends entre particuliers Appartement T3 75m2 Loi Carrez au 1er et dernier étage d’une bâtisse de deux logements. L’appartement est à rénover, il se compose d’une cuisine semi ouverte sur le salon dont le mur peut être entièrement enlevé pour faire une grande et même pièce, de deux grandes chambres avec placards intégrés, un wc séparé, une salle d’eau avec une grande fenêtre et d’un débarras séparé. Le bien donne sur une cour privative très calme où se trouve la place de parking comprise avec le logement. Je souhaite être contacté par téléphone pour tous renseignements et programmation de visites. Pas de démarchage commercial. Prix : 115000€.

Ville : Entraigues-sur-la-Sorgue
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84320
Coordonnées : 44.002640, 4.923890
Total : 179 300
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 55 100
Valeur du bien : 170 100
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.18€ - 13.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 820€/mois
Loyer annuel estimé : 9846€/an
Fourchette totale : 689€ - 977€/mois
Fourchette annuelle : 8265€ - 11728€/an
Rentabilité brute :5.49%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 364,86 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 365
Prix d'achat :115 000
Décote à l'achat :-62 365 (-35.2%)
Marge achat-revente :-1 935€ (-1.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :875,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 927,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 396,05
Coût de l'assurance :15 688,75
Taxe foncière : 984,57€/an
Soit par mois : 82,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 820,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 010,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et du plafond par une nouvelle peinture
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à repeindre et sol en terrazzo nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 100(735 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 100
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, pose)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€
  • Chambres:4 800
    Peinture chambres: 24 m² × 80€/m² = 1920€, Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Entraigues-sur-la-Sorgue. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 22 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 820 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 846 €/an
Calcul : 820 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 787 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 300 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 499
Revenus locatifs : +9 846
Charges déductibles : -62 499
Résultat foncier Année 1 : -52 654(Déficit de 52 654 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 254
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 399 €/an
Revenus locatifs : +9 846
Charges déductibles : -7 399
Résultat foncier Années 2+ : 2 446 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31253.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 84662 5055 793-52 65921 400 €31 259 €31 259 €
210 0437 2485 6362 794--28 465 €
310 2437 0875 4753 157--25 308 €
410 4486 9205 3083 529--21 780 €
510 6576 7475 1353 910--17 870 €
610 8706 5694 9574 302--13 568 €
711 0886 3844 7724 703--8 865 €
811 3106 1944 5825 116--3 749 €
911 5365 9974 3855 538---
1011 7675 7944 1825 972---
1112 0025 5843 9726 418---
1212 2425 3673 7556 875---
1312 4875 1433 5317 344---
1412 7364 9113 2997 825---
1512 9914 6723 0608 319---
1613 2514 4252 8138 826---
1713 5164 1692 5579 347---
1813 7863 9062 2939 881---
1914 0623 6332 02110 429---
2014 3433 3511 73910 992---
2114 6303 0601 44811 570---
2214 9232 7591 14712 163---
2315 2212 44983712 773---
2415 5262 12851513 398---
2515 8361 79618414 040---
TOTAL315 360178 79983 396136 56121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 561
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 846 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 068 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 068-6 420+8 488
2+2 0680+2 068
3+2 0680+2 068
4+2 0680+2 068
5+2 0680+2 068
6+2 0680+2 068
7+2 0680+2 068
8+2 0680+2 068
9+2 068+537+1 531
10+2 068+1 792+276
11+2 068+1 925+143
12+2 068+2 062+6
13+2 068+2 203-135
14+2 068+2 348-280
15+2 068+2 496-428
16+2 068+2 648-580
17+2 068+2 804-736
18+2 068+2 964-896
19+2 068+3 129-1 061
20+2 068+3 298-1 230
21+2 068+3 471-1 403
22+2 068+3 649-1 581
23+2 068+3 832-1 764
24+2 068+4 019-1 951
25+2 068+4 212-2 144
Total+51 700+40 968+10 732
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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