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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVillefort (48)
Surface74
Coût Total131 120
Loyer Annuel5 941
Rentabilité4.53%
Cashflow/mois-242
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 69 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 932,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 15 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon

Swixim International Cévennes, vous propose cette charmante maison de 74 m2, située en Lozère, dans une rue historique du charmant village de Villefort. Le bien que nous vous faisons découvrir est proche du Mas de la Barque, du lac de Villefort et ses activités nautiques ainsi que de toutes les commodités (école, collège, gare SNCF, pharmacie, médecin, commerces de proximité..). Cette maison répartie sur 4 niveaux se compose : D'une entrée avec buanderie et cave. D'une agréable pièce à vivre de 21m2 avec une cuisine séparée ainsi que 3 belles et spacieuses chambres dont une avec point d'eau (pouvant faire office de suite parentale). L'électricité a été refaite aux normes actuelles et des radiateurs électriques connectés ont été installés dans l'ensemble des pièces. Photos et vidéo compléte sur demande. Ce bien nous a été confié par ses propriétaires. C'est avec grand plaisir que nous vous transmettrons tous les détails complémentaires et organiserons une visite. Notre enseigne est ouverte à l'inter-agence sous réserve de la présentation d'un client qualifié. Contactez Aurélia SOBCZAK - / Anne PORTEFAIX - Les Honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est disposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Villefort
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48800
Coordonnées : 44.445880, 3.928067
Total : 131 120
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 56 600
Valeur du bien : 125 600
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.00€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 495€/mois
Loyer annuel estimé : 5941€/an
Fourchette totale : 370€ - 662€/mois
Fourchette annuelle : 4442€ - 7947€/an
Rentabilité brute :4.53%
Fourchette de rentabilité :3.39% - 6.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 463,41 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 292
Prix d'achat :69 000
Décote à l'achat :-39 292 (-36.3%)
Marge achat-revente :-22 828€ (-21.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :649,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 687,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 701,95
Coût de l'assurance :11 473,00
Taxe foncière : 594,14€/an
Soit par mois : 49,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 495,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 737,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-242,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 422 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 74 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans toutes les pièces
Quantité: 1 installation pour 74 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 600(765 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 700
    Isolation toiture/combles: 74 m² × 50€/m² = 3700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000
    Cuisine complète: 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:10 000
    Mise aux normes électricité: 74 m² × 135€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Villefort (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 495 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 941 €/an
Calcul : 495 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 120 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 459 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 594 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 054
Revenus locatifs : +5 941
Charges déductibles : -62 054
Résultat foncier Année 1 : -56 113(Déficit de 56 113 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 713
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 454 €/an
Revenus locatifs : +5 941
Charges déductibles : -5 454
Résultat foncier Années 2+ : 487 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34713.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 94162 0594 406-56 11721 400 €34 717 €34 717 €
26 0605 3424 289719--33 999 €
36 1815 2214 168961--33 038 €
46 3055 0954 0421 210--31 828 €
56 4314 9663 9131 465--30 363 €
66 5604 8323 7791 728--28 635 €
76 6914 6933 6401 998--26 638 €
86 8254 5503 4972 275--24 363 €
96 9614 4023 3492 560--21 803 €
107 1014 2483 1952 852--18 951 €
117 2434 0893 0363 153--15 798 €
127 3873 9252 8723 462---
137 5353 7552 7023 780---
147 6863 5792 5264 107---
157 8403 3972 3444 442---
167 9963 2092 1564 787---
178 1563 0151 9625 142---
188 3192 8131 7605 506---
198 4862 6051 5525 881---
208 6562 3891 3366 266---
218 8292 1661 1136 662---
229 0051 9368837 070---
239 1851 6976447 488---
249 3691 4503977 919---
259 5561 1951428 362---
TOTAL190 305146 62863 70243 67621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 43 676
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 248 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 248-6 420+7 668
2+1 2480+1 248
3+1 2480+1 248
4+1 2480+1 248
5+1 2480+1 248
6+1 2480+1 248
7+1 2480+1 248
8+1 2480+1 248
9+1 2480+1 248
10+1 2480+1 248
11+1 2480+1 248
12+1 248+1 039+209
13+1 248+1 134+114
14+1 248+1 232+16
15+1 248+1 333-85
16+1 248+1 436-188
17+1 248+1 543-295
18+1 248+1 652-404
19+1 248+1 764-516
20+1 248+1 880-632
21+1 248+1 999-751
22+1 248+2 121-873
23+1 248+2 246-998
24+1 248+2 376-1 128
25+1 248+2 509-1 261
Total+31 200+17 842+13 358
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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