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Maison centre-ville de LA FERTE MACE

Bien expiré
VilleFerté-Macé (61)
Surface133m²
Coût Total161 764€
Loyer Annuel11 911€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 800 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 690,23 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

Nous vous proposons, à la vente, une maison de 133m2 environ, centre-ville de LA FERTE MACE; composée de  :

  • au rez-de-chaussée : une entrée, un salon-séjour (à rénover), une cuisine (à rénover), garage de 40m2 environ et un wc.
  • au premier étage : une cuisine aménagée avec un accès à la terrasse, un salon-séjour de 28m2 environ avec une cheminée, un dégagement, trois chambres lumineuses, une salle d'eau et un wc. Deux greniers.    En extérieur : terrasse et jardin. Le tout sur une parcelle de 735m2 environ.   Proche des commerces et des écoles.
  • https://eicfranckdescar.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Ferté-Macé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61600
Coordonnées : 48.590716, -0.362125
Total : 161 764€
Prix d'acquisition : 91 800€
Travaux : 62 620€
Valeur du bien : 154 420€
Frais de notaire : 7 344€
Coût estimé : 7 344€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 993€/mois
Loyer annuel estimé : 11911€/an
Fourchette totale : 776€ - 1269€/mois
Fourchette annuelle : 9316€ - 15230€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 764€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :789,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 834,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 983,10€
Coût de l'assurance :13 749,94€
Taxe foncière : 1 191,13€/an
Soit par mois : 99,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 992,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 934,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel gain d'1 classe
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - hall d'entrée nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 620 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 320€
    Isolation combles: 133 m² × 40€/m² = 5320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€ (pose incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation incluse)
  • Salon:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 35€/m² = 875€, Main d'œuvre: 875€
  • Hall d'entrée:350€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 35€/m² = 175€, Main d'œuvre: 175€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (installation incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Macé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 993 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 911 €/an
Calcul : 993 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 205 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 764 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 191 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 566 €
Revenus locatifs : +11 911 €
Charges déductibles : -69 566 €
Résultat foncier Année 1 : -57 655 €(Déficit de 57 655 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 255 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 946 €/an
Revenus locatifs : +11 911 €
Charges déductibles : -6 946 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 965 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36254.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 670 €(65% de 91 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 170 €/an
Calcul : 59 670 € × 3,636% = 2 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 911 €69 571 €5 210 €-57 660 €21 400 €36 260 €36 260 €
212 150 €6 810 €5 069 €5 339 €--30 921 €
312 393 €6 665 €4 924 €5 728 €--25 193 €
412 640 €6 514 €4 773 €6 126 €--19 067 €
512 893 €6 359 €4 618 €6 534 €--12 533 €
613 151 €6 198 €4 457 €6 953 €--5 580 €
713 414 €6 032 €4 291 €7 382 €---
813 682 €5 861 €4 120 €7 821 €---
913 956 €5 684 €3 943 €8 272 €---
1014 235 €5 501 €3 760 €8 734 €---
1114 520 €5 312 €3 571 €9 208 €---
1214 810 €5 117 €3 376 €9 693 €---
1315 106 €4 915 €3 174 €10 191 €---
1415 409 €4 707 €2 966 €10 702 €---
1515 717 €4 492 €2 751 €11 225 €---
1616 031 €4 269 €2 528 €11 762 €---
1716 352 €4 040 €2 299 €12 312 €---
1816 679 €3 802 €2 061 €12 876 €---
1917 012 €3 557 €1 816 €13 455 €---
2017 353 €3 304 €1 563 €14 049 €---
2117 700 €3 042 €1 301 €14 657 €---
2218 054 €2 772 €1 031 €15 282 €---
2318 415 €2 493 €752 €15 922 €---
2418 783 €2 204 €463 €16 579 €---
2519 159 €1 906 €165 €17 252 €---
TOTAL381 523 €181 131 €74 983 €200 392 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 392 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 911 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 501 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 501 €-6 420 €+8 921 €
2+2 501 €0 €+2 501 €
3+2 501 €0 €+2 501 €
4+2 501 €0 €+2 501 €
5+2 501 €0 €+2 501 €
6+2 501 €0 €+2 501 €
7+2 501 €+540 €+1 961 €
8+2 501 €+2 346 €+155 €
9+2 501 €+2 482 €+19 €
10+2 501 €+2 620 €-119 €
11+2 501 €+2 762 €-261 €
12+2 501 €+2 908 €-407 €
13+2 501 €+3 057 €-556 €
14+2 501 €+3 210 €-709 €
15+2 501 €+3 367 €-866 €
16+2 501 €+3 528 €-1 027 €
17+2 501 €+3 694 €-1 193 €
18+2 501 €+3 863 €-1 362 €
19+2 501 €+4 036 €-1 535 €
20+2 501 €+4 215 €-1 714 €
21+2 501 €+4 397 €-1 896 €
22+2 501 €+4 584 €-2 083 €
23+2 501 €+4 777 €-2 276 €
24+2 501 €+4 974 €-2 473 €
25+2 501 €+5 176 €-2 675 €
Total+62 525 €+60 118 €+2 407 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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