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Appartement à vendre

VilleSaint-Nicolas-de-Port (54)
Surface118.52m²
Coût Total154 420€
Loyer Annuel11 898€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 118.52 m²
Prix au m² : 995,61 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, 4 chambres

ST NICOLAS DE PORT En résidence securisée proche des commodités appartement F4 de 119 m2 habitable au 2ème et dernier étage vaste salon/séjour lumineux cuisine avec cellier attenant 3 chambres, salle de bains CC gaz de ville Copropriété : 37 lots principaux Charges annuelles : 1500 euros Honoraires charge vendeur Classe énergie C Classe climat C.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : BERTRAND IMMOBILIER

Ville : Saint-Nicolas-de-Port
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54210
Coordonnées : 48.619776, 6.296576
Total : 154 420€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 26 980€
Valeur du bien : 144 980€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118.52m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 992€/mois
Loyer annuel estimé : 11898€/an
Fourchette totale : 794€ - 1238€/mois
Fourchette annuelle : 9527€ - 14859€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 181,51 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :140 032 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-22 032€ (-15.7%)
Marge achat-revente :-14 388€ (-10.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,77€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 837,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 244,90€
Coût de l'assurance :18 530,40€
Taxe foncière : 1 189,81€/an
Soit par mois : 99,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 991,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 061,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC), peinture.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture.
Quantité: cuisine complète de 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, nettoyage ou remplacement du revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 980 €(228 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 000€
    Baignoire: 1 × 800€ = 800€, Lavabo: 1 × 400€ = 400€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs: 6 m² × 60€/m² = 360€, Carrelage sol: 6 m² × 60€/m² = 360€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Peinture: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:12 040€
    Cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Peinture: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 440€
    Peinture: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Remplacement revêtement de sol: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:2 700€
    Peinture: 30 m² × 30€/m² = 900€, Remplacement revêtement de sol: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Second œuvre général - Électricité:800€
    Tableau électrique: 1 × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Nicolas-de-Port (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 992 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 898 €/an
Calcul : 992 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 420 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 741 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 190 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 794 €
Revenus locatifs : +11 898 €
Charges déductibles : -35 794 €
Résultat foncier Année 1 : -23 896 €(Déficit de 23 896 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 196 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 814 €/an
Revenus locatifs : +11 898 €
Charges déductibles : -8 814 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 084 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13195.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 898 €35 799 €5 388 €-23 901 €10 700 €13 201 €13 201 €
212 136 €8 678 €5 247 €3 458 €--9 743 €
312 379 €8 533 €5 102 €3 846 €--5 898 €
412 626 €8 382 €4 951 €4 244 €--1 653 €
512 879 €8 226 €4 795 €4 653 €---
613 136 €8 064 €4 633 €5 073 €---
713 399 €7 896 €4 465 €5 503 €---
813 667 €7 722 €4 291 €5 945 €---
913 940 €7 543 €4 112 €6 398 €---
1014 219 €7 356 €3 925 €6 863 €---
1114 504 €7 163 €3 732 €7 341 €---
1214 794 €6 963 €3 532 €7 831 €---
1315 090 €6 756 €3 325 €8 334 €---
1415 391 €6 541 €3 110 €8 850 €---
1515 699 €6 319 €2 888 €9 380 €---
1616 013 €6 089 €2 658 €9 924 €---
1716 333 €5 850 €2 419 €10 483 €---
1816 660 €5 603 €2 172 €11 057 €---
1916 993 €5 347 €1 916 €11 646 €---
2017 333 €5 082 €1 651 €12 251 €---
2117 680 €4 807 €1 376 €12 873 €---
2218 033 €4 523 €1 092 €13 511 €---
2318 394 €4 228 €797 €14 166 €---
2418 762 €3 923 €492 €14 839 €---
2519 137 €3 607 €176 €15 531 €---
TOTAL381 098 €191 000 €78 245 €190 098 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 098 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 898 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 499 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 499 €-3 210 €+5 709 €
2+2 499 €0 €+2 499 €
3+2 499 €0 €+2 499 €
4+2 499 €0 €+2 499 €
5+2 499 €+900 €+1 599 €
6+2 499 €+1 522 €+977 €
7+2 499 €+1 651 €+848 €
8+2 499 €+1 783 €+716 €
9+2 499 €+1 919 €+580 €
10+2 499 €+2 059 €+440 €
11+2 499 €+2 202 €+297 €
12+2 499 €+2 349 €+150 €
13+2 499 €+2 500 €-1 €
14+2 499 €+2 655 €-156 €
15+2 499 €+2 814 €-315 €
16+2 499 €+2 977 €-478 €
17+2 499 €+3 145 €-646 €
18+2 499 €+3 317 €-818 €
19+2 499 €+3 494 €-995 €
20+2 499 €+3 675 €-1 176 €
21+2 499 €+3 862 €-1 363 €
22+2 499 €+4 053 €-1 554 €
23+2 499 €+4 250 €-1 751 €
24+2 499 €+4 452 €-1 953 €
25+2 499 €+4 659 €-2 160 €
Total+62 475 €+57 029 €+5 446 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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