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Maison à rénover entre Augerolles et Olliergues

VilleAugerolles (63)
Surface113m²
Coût Total101 770€
Loyer Annuel9 066€
Rentabilité8.91%
Cashflow/mois+153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 500 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 482,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

Sur la commune d'Augerolles, maison à finir de rénover, offrant de généreux volumes,n'attend que votre touche personnelle pour retrouver tout son charme. La partie habitable, d' environ 113 m2, se compose actuellement d'un salon, d'une cuisine, de deux chambres et une salle de bains. Possibilité de chambres supplémentaires après travaux. Les combles offrent également un beau potentiel d'aménagement pour créer des espaces supplémentaires selon vos envies .Le bien dispose également d'un garage, d'une cave, d'un patio et d'un jardin attenant. Un terrain en bord de rivière, situé juste en face de la maison complète l'ensemble. Maison idéale pour résidence principale, maison secondaire ou projet familial. À découvrir rapidement. Philippe POCHEUX [Coordonnées masquées] (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : PARIS 942 706 763 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.transac63.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Augerolles
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63930
Coordonnées : 45.705699, 3.601594
Total : 101 770€
Prix d'acquisition : 54 500€
Travaux : 42 910€
Valeur du bien : 97 410€
Frais de notaire : 4 360€
Coût estimé : 4 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 4.79€ - 9.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 756€/mois
Loyer annuel estimé : 9066€/an
Fourchette totale : 542€ - 1054€/mois
Fourchette annuelle : 6501€ - 12643€/an
Rentabilité brute :8.91%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 12.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :841,84 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :95 128 €
Prix d'achat :54 500 €
Décote à l'achat :-40 628€ (-42.7%)
Marge achat-revente :-6 642€ (-7.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :497,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 526,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 335,28€
Coût de l'assurance :8 904,87€
Taxe foncière : 906,63€/an
Soit par mois : 75,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 755,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 602,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :153,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 113 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 18 m² total)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 910 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 910€
    Isolation combles: 113 m² × 70€/m² = 7910€, Main d'œuvre: 70€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (pose comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (fourniture et main d'œuvre inclus)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 800€
    Rafraîchissement cuisine: 18 m² × 100€/m² = 1800€ (peinture et électricité inclus)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (fourniture et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Augerolles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 410€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 066 €/an
Calcul : 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 285 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 770 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 907 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 458 €
Revenus locatifs : +9 066 €
Charges déductibles : -47 458 €
Résultat foncier Année 1 : -38 391 €(Déficit de 38 391 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 991 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 548 €/an
Revenus locatifs : +9 066 €
Charges déductibles : -4 548 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 519 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16991.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 425 €(65% de 54 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 288 €/an
Calcul : 35 425 € × 3,636% = 1 288 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 066 €47 461 €3 288 €-38 395 €21 400 €16 995 €16 995 €
29 248 €4 462 €3 199 €4 786 €--12 209 €
39 433 €4 370 €3 107 €5 062 €--7 147 €
49 621 €4 275 €3 013 €5 346 €--1 801 €
59 814 €4 177 €2 915 €5 636 €---
610 010 €4 076 €2 813 €5 934 €---
710 210 €3 972 €2 709 €6 239 €---
810 414 €3 864 €2 601 €6 551 €---
910 623 €3 752 €2 489 €6 871 €---
1010 835 €3 637 €2 374 €7 199 €---
1111 052 €3 517 €2 254 €7 534 €---
1211 273 €3 394 €2 131 €7 879 €---
1311 498 €3 267 €2 004 €8 231 €---
1411 728 €3 135 €1 873 €8 593 €---
1511 963 €3 000 €1 737 €8 963 €---
1612 202 €2 859 €1 597 €9 343 €---
1712 446 €2 714 €1 452 €9 732 €---
1812 695 €2 565 €1 302 €10 130 €---
1912 949 €2 410 €1 147 €10 539 €---
2013 208 €2 250 €987 €10 958 €---
2113 472 €2 085 €822 €11 387 €---
2213 741 €1 914 €651 €11 827 €---
2314 016 €1 738 €475 €12 279 €---
2414 297 €1 555 €293 €12 741 €---
2514 583 €1 367 €104 €13 215 €---
TOTAL290 396 €121 816 €47 335 €168 580 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 580 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 066 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 904 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 904 €-6 420 €+8 324 €
2+1 904 €0 €+1 904 €
3+1 904 €0 €+1 904 €
4+1 904 €0 €+1 904 €
5+1 904 €+1 151 €+753 €
6+1 904 €+1 780 €+124 €
7+1 904 €+1 872 €+32 €
8+1 904 €+1 965 €-61 €
9+1 904 €+2 061 €-157 €
10+1 904 €+2 160 €-256 €
11+1 904 €+2 260 €-356 €
12+1 904 €+2 364 €-460 €
13+1 904 €+2 469 €-565 €
14+1 904 €+2 578 €-674 €
15+1 904 €+2 689 €-785 €
16+1 904 €+2 803 €-899 €
17+1 904 €+2 920 €-1 016 €
18+1 904 €+3 039 €-1 135 €
19+1 904 €+3 162 €-1 258 €
20+1 904 €+3 287 €-1 383 €
21+1 904 €+3 416 €-1 512 €
22+1 904 €+3 548 €-1 644 €
23+1 904 €+3 684 €-1 780 €
24+1 904 €+3 822 €-1 918 €
25+1 904 €+3 965 €-2 061 €
Total+47 600 €+50 574 €+-2 974 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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