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Détails du bien

Bien expiré
VilleOloron-Sainte-Marie (64)
Surface139m²
Coût Total237 290€
Loyer Annuel13 888€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 500 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 1 154,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans une jolie résidence au calme, un appartement atypique sur 3 niveaux comprenant au rdc : un séjour, une cuisine aménagée et équipée, un cellier et un wc. 1er étage : 2 chambres, 2 salles de bains et un wc. 2ème étage : 1 chambre, 1 salle de bains. Chauffage électrique. Bon état général Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:

Ville : Oloron-Sainte-Marie
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64400
Total : 237 290€
Prix d'acquisition : 160 500€
Travaux : 63 950€
Valeur du bien : 224 450€
Frais de notaire : 12 840€
Coût estimé : 12 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1157€/mois
Loyer annuel estimé : 13888€/an
Fourchette totale : 940€ - 1425€/mois
Fourchette annuelle : 11277€ - 17103€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 290€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 172,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :69,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 241,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 523,92€
Coût de l'assurance :20 762,88€
Taxe foncière : 1 388,76€/an
Soit par mois : 115,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 157,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 357,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3 salles de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 3 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 950 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète 3 salles de bain: 3 salles de bain × 8000€ = 24000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement sol 30 m²: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:450€
    Mise aux normes électricité 3 chambres: 3 chambres × 150€ = 450€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oloron-Sainte-Marie (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 157 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 888 €/an
Calcul : 1 157 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 918 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 290 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 831 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 389 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 087 €
Revenus locatifs : +13 888 €
Charges déductibles : -74 087 €
Résultat foncier Année 1 : -60 200 €(Déficit de 60 200 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 800 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 137 €/an
Revenus locatifs : +13 888 €
Charges déductibles : -10 137 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 750 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38799.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 325 €(65% de 160 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 794 €/an
Calcul : 104 325 € × 3,636% = 3 794 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 888 €74 095 €7 926 €-60 207 €21 400 €38 807 €38 807 €
214 165 €9 934 €7 715 €4 231 €--34 576 €
314 449 €9 716 €7 496 €4 733 €--29 843 €
414 738 €9 490 €7 271 €5 248 €--24 596 €
515 032 €9 257 €7 037 €5 776 €--18 820 €
615 333 €9 015 €6 796 €6 318 €--12 502 €
715 640 €8 765 €6 546 €6 874 €--5 627 €
815 953 €8 507 €6 288 €7 446 €---
916 272 €8 240 €6 020 €8 032 €---
1016 597 €7 963 €5 744 €8 634 €---
1116 929 €7 677 €5 458 €9 252 €---
1217 268 €7 382 €5 162 €9 886 €---
1317 613 €7 076 €4 856 €10 537 €---
1417 965 €6 759 €4 540 €11 206 €---
1518 324 €6 432 €4 213 €11 892 €---
1618 691 €6 094 €3 874 €12 597 €---
1719 065 €5 743 €3 524 €13 321 €---
1819 446 €5 381 €3 162 €14 065 €---
1919 835 €5 007 €2 788 €14 828 €---
2020 232 €4 619 €2 400 €15 612 €---
2120 636 €4 219 €1 999 €16 418 €---
2221 049 €3 804 €1 585 €17 245 €---
2321 470 €3 376 €1 156 €18 094 €---
2421 899 €2 932 €713 €18 967 €---
2522 337 €2 474 €254 €19 864 €---
TOTAL444 824 €233 956 €114 524 €210 869 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 888 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 916 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 916 €-6 420 €+9 336 €
2+2 916 €0 €+2 916 €
3+2 916 €0 €+2 916 €
4+2 916 €0 €+2 916 €
5+2 916 €0 €+2 916 €
6+2 916 €0 €+2 916 €
7+2 916 €0 €+2 916 €
8+2 916 €+546 €+2 370 €
9+2 916 €+2 410 €+506 €
10+2 916 €+2 590 €+326 €
11+2 916 €+2 776 €+140 €
12+2 916 €+2 966 €-50 €
13+2 916 €+3 161 €-245 €
14+2 916 €+3 362 €-446 €
15+2 916 €+3 568 €-652 €
16+2 916 €+3 779 €-863 €
17+2 916 €+3 996 €-1 080 €
18+2 916 €+4 219 €-1 303 €
19+2 916 €+4 448 €-1 532 €
20+2 916 €+4 684 €-1 768 €
21+2 916 €+4 925 €-2 009 €
22+2 916 €+5 173 €-2 257 €
23+2 916 €+5 428 €-2 512 €
24+2 916 €+5 690 €-2 774 €
25+2 916 €+5 959 €-3 043 €
Total+72 900 €+63 261 €+9 639 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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