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Maison 3 pièces 131 m²

VilleRochefort-en-Terre (56)
Surface131m²
Coût Total194 740€
Loyer Annuel13 347€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 1 053,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 131 m²

Maison pleine de charme à Rochefort-en-Terre (56220) Située dans l'un des plus beaux villages de France, cette jolie maison en pierre vous séduira par son authenticité et son atmosphère chaleureuse. Elle offre au rez de chaussée, une entrée desservant deux pièces, au dessus une agréable pièce de vie, une chambre, une salle d'eau, une chambre en mezzanine et un jardinet clos de murs, intime et verdoyant, parfait pour se détendre à l'abri des regards. Un bien rare, idéal en résidence principale, secondaire ou pour un projet de gîte. À deux pas des commerces, artisans et sentiers de promenade. Une visite s'impose pour ce véritable coup de coeur !

Surface : 131 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/05/2025

Consommation énergie primaire : 231 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 980 € et 2 740 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Rochefort-en-Terre
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56220
Coordonnées : 47.700150, -2.336874
Total : 194 740€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 45 700€
Valeur du bien : 183 700€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 11.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1112€/mois
Loyer annuel estimé : 13347€/an
Fourchette totale : 855€ - 1446€/mois
Fourchette annuelle : 10265€ - 17354€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 238,06 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :293 186 €
Prix d'achat :138 000 €
Décote à l'achat :-155 186€ (-52.9%)
Marge achat-revente :98 446€ (33.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :951,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 007,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 577,50€
Coût de l'assurance :17 039,75€
Taxe foncière : 1 334,68€/an
Soit par mois : 111,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 112,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 119,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la chambre avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 1 chambre (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en mauvais état nécessitant une rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: salon complet (40 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 700 €(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 750€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 500€ = 2500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 200€
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 80€ = 3200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefort-en-Terre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 112 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 347 €/an
Calcul : 1 112 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 286 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 740 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 682 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 335 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 002 €
Revenus locatifs : +13 347 €
Charges déductibles : -54 002 €
Résultat foncier Année 1 : -40 655 €(Déficit de 40 655 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 255 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 302 €/an
Revenus locatifs : +13 347 €
Charges déductibles : -8 302 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 045 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19255.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 347 €54 008 €6 292 €-40 661 €21 400 €19 261 €19 261 €
213 614 €8 138 €6 122 €5 476 €--13 785 €
313 886 €7 962 €5 946 €5 924 €--7 862 €
414 164 €7 781 €5 765 €6 383 €--1 479 €
514 447 €7 593 €5 577 €6 854 €---
614 736 €7 400 €5 383 €7 336 €---
715 031 €7 200 €5 183 €7 831 €---
815 331 €6 993 €4 976 €8 338 €---
915 638 €6 779 €4 763 €8 859 €---
1015 951 €6 558 €4 542 €9 392 €---
1116 270 €6 330 €4 314 €9 939 €---
1216 595 €6 095 €4 078 €10 500 €---
1316 927 €5 851 €3 835 €11 076 €---
1417 265 €5 600 €3 583 €11 666 €---
1517 611 €5 340 €3 324 €12 271 €---
1617 963 €5 071 €3 055 €12 892 €---
1718 322 €4 794 €2 778 €13 528 €---
1818 689 €4 507 €2 491 €14 181 €---
1919 062 €4 211 €2 195 €14 851 €---
2019 444 €3 905 €1 889 €15 539 €---
2119 833 €3 589 €1 573 €16 244 €---
2220 229 €3 262 €1 246 €16 967 €---
2320 634 €2 925 €909 €17 709 €---
2421 047 €2 576 €560 €18 470 €---
2521 467 €2 216 €200 €19 252 €---
TOTAL427 501 €186 684 €90 578 €240 817 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 817 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 347 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 803 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 803 €-6 420 €+9 223 €
2+2 803 €0 €+2 803 €
3+2 803 €0 €+2 803 €
4+2 803 €0 €+2 803 €
5+2 803 €+1 612 €+1 191 €
6+2 803 €+2 201 €+602 €
7+2 803 €+2 349 €+454 €
8+2 803 €+2 502 €+301 €
9+2 803 €+2 658 €+145 €
10+2 803 €+2 818 €-15 €
11+2 803 €+2 982 €-179 €
12+2 803 €+3 150 €-347 €
13+2 803 €+3 323 €-520 €
14+2 803 €+3 500 €-697 €
15+2 803 €+3 681 €-878 €
16+2 803 €+3 868 €-1 065 €
17+2 803 €+4 059 €-1 256 €
18+2 803 €+4 254 €-1 451 €
19+2 803 €+4 455 €-1 652 €
20+2 803 €+4 662 €-1 859 €
21+2 803 €+4 873 €-2 070 €
22+2 803 €+5 090 €-2 287 €
23+2 803 €+5 313 €-2 510 €
24+2 803 €+5 541 €-2 738 €
25+2 803 €+5 775 €-2 972 €
Total+70 075 €+72 245 €+-2 170 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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