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Appartement 3 pièces 48 m²

Bien expiré
VilleBrienon-sur-Armançon (89)
Surface48m²
Coût Total64 710€
Loyer Annuel4 208€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 500 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 718,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

AU COEUR DU VILLAGE, APPARTEMENT DE TYPE 3 COMPRENANT CUISINE OUVERTE SUR SEJOUR, SALLE D'EAU AVEC WC, 2 CHAMBRES. DPE G Référence agence : 3940 Référence annonce : OVUK-Y54-AJL Date de réalisation du diagnostic : 20/10/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 4

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 490 € et 3 410 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Brienon-sur-Armançon
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89210
Coordonnées : 48.000171, 3.622879
Total : 64 710€
Prix d'acquisition : 34 500€
Travaux : 27 450€
Valeur du bien : 61 950€
Frais de notaire : 2 760€
Coût estimé : 2 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 7.31€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 9.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 351€/mois
Loyer annuel estimé : 4208€/an
Fourchette totale : 284€ - 434€/mois
Fourchette annuelle : 3404€ - 5203€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :64 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :318,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :18,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 337,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 818,20€
Coût de l'assurance :5 662,12€
Taxe foncière : 420,85€/an
Soit par mois : 35,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 350,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 372,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE G mentionné explicitement dans la description 2.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, et mise à jour de la robinetterie
Quantité: 10 m² de murs et plafond
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, légère amélioration recommandée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 450 €(572 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:500€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 50€ = 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€ = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Brienon-sur-Armançon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 351 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 208 €/an
Calcul : 351 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 64 710 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 226 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 421 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 231 €
Revenus locatifs : +4 208 €
Charges déductibles : -30 231 €
Résultat foncier Année 1 : -26 022 €(Déficit de 26 022 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 622 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 781 €/an
Revenus locatifs : +4 208 €
Charges déductibles : -2 781 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 428 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4622.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 425 €(65% de 34 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 815 €/an
Calcul : 22 425 € × 3,636% = 815 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 208 €30 233 €2 136 €-26 025 €21 400 €4 625 €4 625 €
24 293 €2 726 €2 079 €1 567 €--3 058 €
34 379 €2 667 €2 019 €1 712 €--1 346 €
44 466 €2 606 €1 958 €1 860 €---
54 555 €2 542 €1 895 €2 013 €---
64 646 €2 477 €1 830 €2 169 €---
74 739 €2 410 €1 762 €2 330 €---
84 834 €2 340 €1 692 €2 494 €---
94 931 €2 268 €1 620 €2 663 €---
105 030 €2 193 €1 546 €2 837 €---
115 130 €2 116 €1 468 €3 014 €---
125 233 €2 036 €1 389 €3 197 €---
135 337 €1 953 €1 306 €3 384 €---
145 444 €1 868 €1 221 €3 576 €---
155 553 €1 780 €1 133 €3 773 €---
165 664 €1 689 €1 041 €3 975 €---
175 777 €1 594 €947 €4 183 €---
185 893 €1 497 €850 €4 396 €---
196 011 €1 396 €749 €4 615 €---
206 131 €1 292 €645 €4 839 €---
216 254 €1 184 €537 €5 069 €---
226 379 €1 073 €426 €5 306 €---
236 506 €958 €310 €5 548 €---
246 636 €839 €191 €5 798 €---
256 769 €716 €68 €6 053 €---
TOTAL134 799 €74 452 €30 818 €60 347 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 347 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +884 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+884 €-6 420 €+7 304 €
2+884 €0 €+884 €
3+884 €0 €+884 €
4+884 €+154 €+730 €
5+884 €+604 €+280 €
6+884 €+651 €+233 €
7+884 €+699 €+185 €
8+884 €+748 €+136 €
9+884 €+799 €+85 €
10+884 €+851 €+33 €
11+884 €+904 €-20 €
12+884 €+959 €-75 €
13+884 €+1 015 €-131 €
14+884 €+1 073 €-189 €
15+884 €+1 132 €-248 €
16+884 €+1 193 €-309 €
17+884 €+1 255 €-371 €
18+884 €+1 319 €-435 €
19+884 €+1 384 €-500 €
20+884 €+1 452 €-568 €
21+884 €+1 521 €-637 €
22+884 €+1 592 €-708 €
23+884 €+1 665 €-781 €
24+884 €+1 739 €-855 €
25+884 €+1 816 €-932 €
Total+22 100 €+18 104 €+3 996 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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