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Maison à vendre

VilleCousances-les-Forges (55)
Surface189.67m²
Coût Total208 180€
Loyer Annuel16 357€
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 189.67 m²
Prix au m² : 632,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 36 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Pas de cave, Non meublé

iad France - Mélissa Huret vous propose: Maison de 189,67m², située sur Cousances-les-forges. Venez la découvrir et laissez vous séduire par ses beaux volumes.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez une entrée, un séjour spacieux et lumineux, une cuisine ouverte et un WC. Au 1er étage, une mezzanine dessert 2 chambres, un dressing et une salle de bains avec douche ainsi qu'un toilette indépendant. Le dernier étage est composé de deux chambres.

Une grange de 51m2 complète ce bien.

Les possibilités d'aménagement offertes par les différents espaces permettront de créer un intérieur sur mesure, à votre image.

Une opportunité à saisir. Contactez moi dès maintenant pour plus d'informations ou pour organiser une visite !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Mélissa Huret mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Chaumont sous le numéro 948689393, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Cousances-les-Forges
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55170
Coordonnées : 48.614569, 5.089698
Total : 208 180€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 78 580€
Valeur du bien : 198 580€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 189.67m²
Loyer prédit : 7.19€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1363€/mois
Loyer annuel estimé : 16357€/an
Fourchette totale : 1074€ - 1731€/mois
Fourchette annuelle : 12883€ - 20768€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :729,17 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 302 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-18 302€ (-13.2%)
Marge achat-revente :-69 878€ (-50.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 009,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :60,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 069,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 521,41€
Coût de l'assurance :18 215,75€
Taxe foncière : 1 635,73€/an
Soit par mois : 136,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 363,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 206,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :157,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 189.67 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 189.67 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise à jour et mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise à jour et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 580 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 380€
    Isolation combles: 189.67 m² × 60€/m² = 11380€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1000€/fenêtre = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:240€
    Peinture murs et plafonds entrée: 8 m² × 30€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Cousances-les-Forges (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 363 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 357 €/an
Calcul : 1 363 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 575 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 180 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 729 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 636 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 519 €
Revenus locatifs : +16 357 €
Charges déductibles : -87 519 €
Résultat foncier Année 1 : -71 162 €(Déficit de 71 162 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 762 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 939 €/an
Revenus locatifs : +16 357 €
Charges déductibles : -8 939 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 418 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49761.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 357 €87 526 €6 581 €-71 168 €21 400 €49 768 €49 768 €
216 684 €8 766 €6 402 €7 918 €--41 850 €
317 018 €8 581 €6 216 €8 437 €--33 412 €
417 359 €8 389 €6 025 €8 969 €--24 443 €
517 706 €8 192 €5 828 €9 514 €--14 930 €
618 060 €7 988 €5 624 €10 072 €--4 858 €
718 421 €7 777 €5 413 €10 644 €---
818 789 €7 560 €5 196 €11 229 €---
919 165 €7 335 €4 971 €11 830 €---
1019 549 €7 104 €4 739 €12 445 €---
1119 939 €6 864 €4 500 €13 075 €---
1220 338 €6 617 €4 253 €13 721 €---
1320 745 €6 362 €3 998 €14 383 €---
1421 160 €6 099 €3 735 €15 061 €---
1521 583 €5 827 €3 463 €15 756 €---
1622 015 €5 546 €3 182 €16 469 €---
1722 455 €5 256 €2 892 €17 199 €---
1822 904 €4 957 €2 593 €17 947 €---
1923 362 €4 648 €2 284 €18 714 €---
2023 830 €4 329 €1 965 €19 500 €---
2124 306 €4 000 €1 635 €20 306 €---
2224 792 €3 660 €1 295 €21 133 €---
2325 288 €3 308 €944 €21 980 €---
2425 794 €2 946 €582 €22 848 €---
2526 310 €2 572 €207 €23 738 €---
TOTAL523 930 €232 210 €94 521 €291 719 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 719 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 357 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 435 €-6 420 €+9 855 €
2+3 435 €0 €+3 435 €
3+3 435 €0 €+3 435 €
4+3 435 €0 €+3 435 €
5+3 435 €0 €+3 435 €
6+3 435 €0 €+3 435 €
7+3 435 €+1 736 €+1 699 €
8+3 435 €+3 369 €+66 €
9+3 435 €+3 549 €-114 €
10+3 435 €+3 733 €-298 €
11+3 435 €+3 923 €-488 €
12+3 435 €+4 116 €-681 €
13+3 435 €+4 315 €-880 €
14+3 435 €+4 518 €-1 083 €
15+3 435 €+4 727 €-1 292 €
16+3 435 €+4 941 €-1 506 €
17+3 435 €+5 160 €-1 725 €
18+3 435 €+5 384 €-1 949 €
19+3 435 €+5 614 €-2 179 €
20+3 435 €+5 850 €-2 415 €
21+3 435 €+6 092 €-2 657 €
22+3 435 €+6 340 €-2 905 €
23+3 435 €+6 594 €-3 159 €
24+3 435 €+6 854 €-3 419 €
25+3 435 €+7 121 €-3 686 €
Total+85 875 €+87 516 €+-1 641 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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