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Vente - Appartement au calme en plein centre ville

VilleLuçon (85)
Surface40
Coût Total77 160
Loyer Annuel5 385
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-45
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 39 500 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 987,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente - Appartement au calme en plein centre ville - T2 au Calme Absolu – Luçon Centre

Situé au cœur de Luçon, profitez d'un emplacement stratégique tout en bénéficiant d'une sérénité totale. Cet appartement de type T2 se niche en fond de cour d'une petite copropriété, loin du bruit de la rue. Ce bien offre un fort potentiel après rafraîchissement. Il se compose de :

  • Entrée : Fonctionnelle avec placard de rangement intégré.
  • Espace de vie : Un séjour avec coin cuisine, bénéficiant d'une belle luminosité naturelle.
  • Côté nuit : Une chambre indépendante.
  • Sanitaires : WC séparés et une salle de bain.
  • Le "plus" pratique : Une buanderie avec emplacement machine à laver pour optimiser l'espace de vie.

🛠 Travaux & Potentiel Prix attractif justifié par des travaux à prévoir.

📋 Informations techniques Charges de copropriété : Environ 600 € / an (faibles charges). Copropriété : 12 lots d’habitation, calme, bien entretenue, aucune procédure en cours. Diagnostics : En cours de réalisation. Anciennement E, depuis les radiateurs ont été changé, et une VMC installée.

Possibilité d’acquérir un second appartement accolé, voir autre annonce.

📬 Contact Premier contact via la messagerie Leboncoin. Merci de laisser vos coordonnées. Agences et mandataires immobiliers, merci de vous abstenir.

Ville : Luçon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85400
Coordonnées : 46.455460, -1.171830
Total : 77 160
Prix d'acquisition : 39 500
Travaux : 34 500
Valeur du bien : 74 000
Frais de notaire : 3 160
Coût estimé : 3 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40
Loyer prédit : 11.22€/m²/mois
Fourchette : 8.48€ - 14.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 449€/mois
Loyer annuel estimé : 5385€/an
Fourchette totale : 339€ - 594€/mois
Fourchette annuelle : 4071€ - 7123€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 9.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 774,19 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 968
Prix d'achat :39 500
Décote à l'achat :-31 468 (-44.3%)
Marge achat-revente :-6 192€ (-8.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :376,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 399,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 888,67
Coût de l'assurance :6 751,50
Taxe foncière : 538,52€/an
Soit par mois : 44,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 448,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 494,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, réfection plomberie et électricité, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 500(863 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:600
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 chambre × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 449 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 385 €/an
Calcul : 449 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 490 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 160 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 270 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 539 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 399
Revenus locatifs : +5 385
Charges déductibles : -38 399
Résultat foncier Année 1 : -33 014(Déficit de 33 014 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 614
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 899 €/an
Revenus locatifs : +5 385
Charges déductibles : -3 899
Résultat foncier Années 2+ : 1 486 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11613.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 675(65% de 39 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 934 €/an
Calcul : 25 675 € × 3,636% = 934
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 38538 4012 493-33 01621 400 €11 616 €11 616 €
25 4933 8342 4261 659--9 957 €
35 6033 7652 3561 838--8 119 €
45 7153 6932 2842 022--6 097 €
55 8293 6182 2102 211--3 886 €
65 9463 5422 1332 404--1 482 €
76 0653 4622 0542 602---
86 1863 3801 9722 806---
96 3103 2961 8873 014---
106 4363 2081 8003 228---
116 5653 1181 7093 447---
126 6963 0251 6163 671---
136 8302 9281 5193 902---
146 9662 8281 4204 138---
157 1062 7251 3174 380---
167 2482 6191 2104 629---
177 3932 5091 1014 884---
187 5412 3969875 145---
197 6912 2788705 413---
207 8452 1577485 688---
218 0022 0326235 970---
228 1621 9024946 260---
238 3251 7693606 557---
248 4921 6302226 862---
258 6621 488797 174---
TOTAL172 490105 60335 88966 88721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 887
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 385 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 131 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 131-6 420+7 551
2+1 1310+1 131
3+1 1310+1 131
4+1 1310+1 131
5+1 1310+1 131
6+1 1310+1 131
7+1 131+336+795
8+1 131+842+289
9+1 131+904+227
10+1 131+968+163
11+1 131+1 034+97
12+1 131+1 101+30
13+1 131+1 171-40
14+1 131+1 241-110
15+1 131+1 314-183
16+1 131+1 389-258
17+1 131+1 465-334
18+1 131+1 544-413
19+1 131+1 624-493
20+1 131+1 706-575
21+1 131+1 791-660
22+1 131+1 878-747
23+1 131+1 967-836
24+1 131+2 058-927
25+1 131+2 152-1 021
Total+28 275+20 066+8 209
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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