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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Girons (09)
Surface82.85
Coût Total105 452
Loyer Annuel7 868
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+46
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 900 €
Surface : 82.85 m²
Prix au m² : 807,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Gaz, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé dans le quartier recherché de Lédar à Saint-Girons, au sein d'une résidence à proximité immédiate des commodités, venez découvrir cet appartement très lumineux au 1er étage, bénéficiant d'une belle exposition et de volumes généreux. D'une superficie d'environ 82 m², il se compose d'un séjour spacieux et baigné de lumière, d'une cuisine, de deux chambres confortables avec placards intégrés, d'une salle de bain, d'un couloir ainsi que d'un espace dressing. Le bien dispose également d'une dépendance, idéale pour du stockage. Autre atout rare : une place de parking privative est dédiée à l'appartement. Les copropriétaire peuvent également profiter d"un jardin commun pour se relaxer durant les beaux jours. Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant une belle opportunité de repenser les espaces et de créer un intérieur à votre image, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement. À visiter rapidement : fort potentiel et beau volume dans un secteur pratique de Saint-Girons. Bien proposé par Jonathan AMAR EI, agent commercial (RSAC 980638019) - https://www.century21-p-immo-saint-girons.com/mentions_legales/

Ville : Saint-Girons
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.983728, 1.135391
Total : 105 452
Prix d'acquisition : 66 900
Travaux : 33 200
Valeur du bien : 100 100
Frais de notaire : 5 352
Coût estimé : 5 352
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.85
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 656€/mois
Loyer annuel estimé : 7868€/an
Fourchette totale : 485€ - 887€/mois
Fourchette annuelle : 5817€ - 10642€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 452
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :514,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 544,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 880,58
Coût de l'assurance :8 963,42
Taxe foncière : 786,83€/an
Soit par mois : 65,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 655,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 609,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :45,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 82.85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 200(401 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€/fenêtre = 6800€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€/système = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€/cuisine = 15000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€/salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Revêtement de sol: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Girons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 868 €/an
Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 393 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 452 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 787 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 739
Revenus locatifs : +7 868
Charges déductibles : -37 739
Résultat foncier Année 1 : -29 870(Déficit de 29 870 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 470
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 539 €/an
Revenus locatifs : +7 868
Charges déductibles : -4 539
Résultat foncier Années 2+ : 3 330 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8470.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 485(65% de 66 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 581 €/an
Calcul : 43 485 € × 3,636% = 1 581
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 86837 7423 396-29 87421 400 €8 474 €8 474 €
28 0264 4503 3053 576--4 898 €
38 1864 3553 2103 831--1 067 €
48 3504 2573 1124 093---
58 5174 1563 0104 361---
68 6874 0512 9064 636---
78 8613 9432 7974 918---
89 0383 8312 6865 207---
99 2193 7162 5705 503---
109 4033 5972 4515 807---
119 5913 4732 3286 118---
129 7833 3462 2016 437---
139 9793 2152 0696 764---
1410 1783 0791 9337 100---
1510 3822 9391 7937 444---
1610 5902 7941 6487 796---
1710 8012 6441 4988 158---
1811 0182 4891 3448 528---
1911 2382 3291 1848 909---
2011 4632 1641 0199 298---
2111 6921 9948489 698---
2211 9261 81767210 108---
2312 1641 63549010 529---
2412 4081 44730210 960---
2512 6561 25310811 403---
TOTAL252 024110 71548 881141 30921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 309
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 868 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 652-6 420+8 072
2+1 6520+1 652
3+1 6520+1 652
4+1 652+908+744
5+1 652+1 308+344
6+1 652+1 391+261
7+1 652+1 475+177
8+1 652+1 562+90
9+1 652+1 651+1
10+1 652+1 742-90
11+1 652+1 835-183
12+1 652+1 931-279
13+1 652+2 029-377
14+1 652+2 130-478
15+1 652+2 233-581
16+1 652+2 339-687
17+1 652+2 447-795
18+1 652+2 559-907
19+1 652+2 673-1 021
20+1 652+2 790-1 138
21+1 652+2 909-1 257
22+1 652+3 032-1 380
23+1 652+3 159-1 507
24+1 652+3 288-1 636
25+1 652+3 421-1 769
Total+41 300+42 393+-1 093
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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