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Maison à vendre

VilleBoynes (45)
Surface226m²
Coût Total337 046€
Loyer Annuel21 051€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 243 800 €
Surface : 226 m²
Prix au m² : 1 078,76 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cave, Salon (total 44 m²), 6 chambres, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking

Sur la Commune de Boynes, je vous invite à venir découvrir un ensemble de deux habitations. La 1ère habitation d'une surface habitable de 161 m2 est composée au rez-de-chaussée, de deux entrées, d'une cuisine, d'un salon, d'une salle à manger, et d'une pièce. Au 1er étage, quatre chambres (19, 18, 14 et 15 m2), une grande salle de bain et un wc. Au 2ème étage, un grenier. A l'extérieur, un grand garage, une pièce, une cave voutée. Le tout sur un petit jardin entièrement clos. Une deuxième habitation d'une surface habitable de 65 m2 comprenant au rez-de-chaussée, une cuisine, une pièce de vie, un wc avec douche. A l'étage, deux belles chambres. Les++: Proche des commerces et des écoles. Cette annonce vous est proposée par DURANDO Carole - EI - NoRSAC: 879 580 637, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Pithiviers-le-Vieil

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Boynes
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.115498, 2.357420
Total : 337 046€
Prix d'acquisition : 243 800€
Travaux : 73 742€
Valeur du bien : 317 542€
Frais de notaire : 19 504€
Coût estimé : 19 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 226m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1754€/mois
Loyer annuel estimé : 21051€/an
Fourchette totale : 1339€ - 2298€/mois
Fourchette annuelle : 16069€ - 27579€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 411,29 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :318 950 €
Prix d'achat :243 800 €
Décote à l'achat :-75 150€ (-23.6%)
Marge achat-revente :-18 096€ (-5.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :337 046€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 669,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :98,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 767,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 746,86€
Coût de l'assurance :29 491,52€
Taxe foncière : 2 105,11€/an
Soit par mois : 175,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 754,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 943,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 226 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 226 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des meubles du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 742 €(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 142€
    Isolation toiture/combles: 226 m² × 67€/m² = 15142€, Main d'œuvre: 38€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13600€ = 13600€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:22 400€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€ = 22400€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 600€ = 6000€
  • Salon - Rafraîchissement:1 800€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 72€/m² = 1800€
  • Chambres - Rénovation légère:4 800€
    Rafraîchissement chambres: 96 m² × 50€/m² = 4800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Boynes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 754 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 051 €/an
Calcul : 1 754 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 314 €/an
Base de calcul : Emprunt de 337 046 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 180 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 105 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 742 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 341 €
Revenus locatifs : +21 051 €
Charges déductibles : -88 341 €
Résultat foncier Année 1 : -67 290 €(Déficit de 67 290 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 890 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 599 €/an
Revenus locatifs : +21 051 €
Charges déductibles : -14 599 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 452 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45889.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 243 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 158 470 €(65% de 243 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 763 €/an
Calcul : 158 470 € × 3,636% = 5 763 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 051 €88 351 €11 325 €-67 300 €21 400 €45 900 €45 900 €
221 472 €14 309 €11 024 €7 163 €--38 737 €
321 902 €13 998 €10 713 €7 904 €--30 833 €
422 340 €13 676 €10 391 €8 664 €--22 170 €
522 786 €13 343 €10 058 €9 443 €--12 726 €
623 242 €12 999 €9 714 €10 244 €--2 483 €
723 707 €12 642 €9 357 €11 065 €---
824 181 €12 274 €8 989 €11 908 €---
924 665 €11 892 €8 607 €12 773 €---
1025 158 €11 498 €8 213 €13 660 €---
1125 661 €11 089 €7 805 €14 572 €---
1226 174 €10 667 €7 382 €15 507 €---
1326 698 €10 230 €6 946 €16 467 €---
1427 232 €9 778 €6 494 €17 453 €---
1527 776 €9 311 €6 026 €18 466 €---
1628 332 €8 827 €5 542 €19 505 €---
1728 899 €8 327 €5 042 €20 572 €---
1829 477 €7 809 €4 524 €21 667 €---
1930 066 €7 274 €3 989 €22 792 €---
2030 667 €6 720 €3 435 €23 948 €---
2131 281 €6 146 €2 862 €25 134 €---
2231 906 €5 553 €2 269 €26 353 €---
2332 545 €4 940 €1 655 €27 605 €---
2433 195 €4 305 €1 021 €28 890 €---
2533 859 €3 649 €364 €30 210 €---
TOTAL674 272 €319 608 €163 747 €354 664 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 664 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 051 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 421 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 421 €-6 420 €+10 841 €
2+4 421 €0 €+4 421 €
3+4 421 €0 €+4 421 €
4+4 421 €0 €+4 421 €
5+4 421 €0 €+4 421 €
6+4 421 €0 €+4 421 €
7+4 421 €+2 575 €+1 846 €
8+4 421 €+3 572 €+849 €
9+4 421 €+3 832 €+589 €
10+4 421 €+4 098 €+323 €
11+4 421 €+4 371 €+50 €
12+4 421 €+4 652 €-231 €
13+4 421 €+4 940 €-519 €
14+4 421 €+5 236 €-815 €
15+4 421 €+5 540 €-1 119 €
16+4 421 €+5 851 €-1 430 €
17+4 421 €+6 172 €-1 751 €
18+4 421 €+6 500 €-2 079 €
19+4 421 €+6 838 €-2 417 €
20+4 421 €+7 184 €-2 763 €
21+4 421 €+7 540 €-3 119 €
22+4 421 €+7 906 €-3 485 €
23+4 421 €+8 281 €-3 860 €
24+4 421 €+8 667 €-4 246 €
25+4 421 €+9 063 €-4 642 €
Total+110 525 €+106 399 €+4 126 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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