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Immeuble 9 pièces 151 m²

VillePlumelec (56)
Surface151m²
Coût Total251 743€
Loyer Annuel17 080€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 202 540 €
Surface : 151 m²
Prix au m² : 1 341,32 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 9 pièces 151 m²

A moins de 30 minutes de Vannes et en plein centre du bourg dynamique de Plumelec (tous commerces et commodités), cet ensemble immobilier est composé de 2 logements actuellement loués. Une maison d'environ 96 m² composée d'une entrée, wc, pièce de vie avec cuisine aménagée, petite véranda (buanderie) avec accès jardin. Au 1er étage : salon, salle d'eau, 2 chambres, wc. Au 2ème étage : mezzanine, chambre et pièce grenier. Abri de jardin et cave. Ouvertures double vitrage, pompe à chaleur, classe énergétique C. Un appartement type T2 d'environ 50 m² composé d'une pièce de vie, chambre, salle d'eau, wc, buanderie avec accès jardin. Chauffage électrique, classe D. Tout à l'égout. Locataires en place et à jour de leurs loyers.

Surface : 151 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/03/2026

Consommation énergie primaire : 143 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 75 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 330 € et 1 850 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Plumelec
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56420
Coordonnées : 47.836720, -2.638889
Total : 251 743€
Prix d'acquisition : 202 540€
Travaux : 33 000€
Valeur du bien : 235 540€
Frais de notaire : 16 203€
Coût estimé : 16 203€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 151m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1423€/mois
Loyer annuel estimé : 17080€/an
Fourchette totale : 1107€ - 1829€/mois
Fourchette annuelle : 13290€ - 21951€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 514,29 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :228 658 €
Prix d'achat :202 540 €
Décote à l'achat :-26 118€ (-11.4%)
Marge achat-revente :-23 085€ (-10.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 743€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 229,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :73,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 302,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 090,75€
Coût de l'assurance :22 027,51€
Taxe foncière : 1 707,99€/an
Soit par mois : 142,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 423,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 445,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour de l'électricité si nécessaire.
Quantité: 1 salon
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 000 €(219 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 50 m² × 13 000€ = 13 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² × 3 m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Peinture chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plumelec (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 423 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 080 €/an
Calcul : 1 423 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 125 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 743 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 881 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 714 €
Revenus locatifs : +17 080 €
Charges déductibles : -43 714 €
Résultat foncier Année 1 : -26 635 €(Déficit de 26 635 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 235 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 714 €/an
Revenus locatifs : +17 080 €
Charges déductibles : -10 714 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 365 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5234.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 202 540 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 131 651 €(65% de 202 540 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 787 €/an
Calcul : 131 651 € × 3,636% = 4 787 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 080 €43 722 €8 133 €-26 643 €21 400 €5 243 €5 243 €
217 421 €10 503 €7 914 €6 919 €---
317 770 €10 276 €7 687 €7 494 €---
418 125 €10 041 €7 452 €8 084 €---
518 488 €9 799 €7 210 €8 689 €---
618 858 €9 548 €6 959 €9 309 €---
719 235 €9 290 €6 700 €9 945 €---
819 619 €9 022 €6 433 €10 597 €---
920 012 €8 746 €6 157 €11 266 €---
1020 412 €8 461 €5 872 €11 951 €---
1120 820 €8 166 €5 577 €12 654 €---
1221 237 €7 861 €5 272 €13 375 €---
1321 661 €7 547 €4 957 €14 115 €---
1422 095 €7 221 €4 632 €14 873 €---
1522 537 €6 885 €4 296 €15 651 €---
1622 987 €6 538 €3 949 €16 449 €---
1723 447 €6 180 €3 591 €17 267 €---
1823 916 €5 809 €3 220 €18 107 €---
1924 394 €5 426 €2 837 €18 968 €---
2024 882 €5 031 €2 442 €19 851 €---
2125 380 €4 622 €2 033 €20 758 €---
2225 887 €4 200 €1 611 €21 688 €---
2326 405 €3 764 €1 174 €22 642 €---
2426 933 €3 313 €724 €23 620 €---
2527 472 €2 847 €258 €24 625 €---
TOTAL547 074 €214 818 €117 091 €332 256 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 256 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 587 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 587 €-6 420 €+10 007 €
2+3 587 €+503 €+3 084 €
3+3 587 €+2 248 €+1 339 €
4+3 587 €+2 425 €+1 162 €
5+3 587 €+2 607 €+980 €
6+3 587 €+2 793 €+794 €
7+3 587 €+2 984 €+603 €
8+3 587 €+3 179 €+408 €
9+3 587 €+3 380 €+207 €
10+3 587 €+3 585 €+2 €
11+3 587 €+3 796 €-209 €
12+3 587 €+4 013 €-426 €
13+3 587 €+4 234 €-647 €
14+3 587 €+4 462 €-875 €
15+3 587 €+4 695 €-1 108 €
16+3 587 €+4 935 €-1 348 €
17+3 587 €+5 180 €-1 593 €
18+3 587 €+5 432 €-1 845 €
19+3 587 €+5 690 €-2 103 €
20+3 587 €+5 955 €-2 368 €
21+3 587 €+6 227 €-2 640 €
22+3 587 €+6 506 €-2 919 €
23+3 587 €+6 792 €-3 205 €
24+3 587 €+7 086 €-3 499 €
25+3 587 €+7 387 €-3 800 €
Total+89 675 €+99 677 €+-10 002 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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