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Immeuble 8 pièces 149 m²

Bien expiré
VilleCoteau (42)
Surface149m²
Coût Total303 400€
Loyer Annuel16 919€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-297€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 500 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 1 070,47 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LE COTEAU - IMMEUBLE - 4 appartements plus 2 locaux commerciaux

NOUVEAUTE- LE COTEAU - L'AGENCE COSTELLOISE vous propose de découvrir en exclusivité un immeuble composé de 4 appartements de type 2 d'env 35 m² chacun ( cuisine-séjour salon-1 chambre-salle d'eau-toilette ) au 1er et 2éme étage sans ascenseur.

Au rez de chaussée - 2 locaux commerciaux libres d'env 34 m² .

Prévoir travaux . DPE F REF ACO044 / PRIX 159 500 € Honoraires charges vendeurs.

AGENCE COSTELLOISE TEL [Coordonnées masquées]. Référence annonce : ACO044 Consommation énergétique : 409 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 89 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Coteau
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42120
Coordonnées : 46.024494, 4.091034
Total : 303 400€
Prix d'acquisition : 159 500€
Travaux : 131 140€
Valeur du bien : 290 640€
Frais de notaire : 12 760€
Coût estimé : 12 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149m²
Loyer prédit : 9.46€/m²/mois
Fourchette : 7.41€ - 12.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1410€/mois
Loyer annuel estimé : 16919€/an
Fourchette totale : 1104€ - 1800€/mois
Fourchette annuelle : 13252€ - 21601€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :303 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 480,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :85,96€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 566,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 636,20€
Coût de l'assurance :25 789,00€
Taxe foncière : 1 691,87€/an
Soit par mois : 140,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 409,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 707,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-297,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur 149 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 4 appartements
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine dans les 4 appartements
Quantité: 4 cuisines complètes
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain dans les 4 appartements
Quantité: 4 salles de bain complètes
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les salons des 4 appartements
Quantité: 4 salons (environ 70 m² total)
Raison: État moyen visible - usure et peinture écaillée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :131 140 €(880 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 13000€ (prix moyen incluant installation, main d'œuvre) = 13000€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres: 800€/fenêtre × 15 = 12000€ (prix moyen incluant installation, main d'œuvre) = 12000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3500€ (prix moyen incluant installation, main d'œuvre) = 3500€
  • Cuisine:48 000€
    Rénovation complète cuisine: 4 cuisines: 12000€/cuisine × 4 = 48000€ (prix moyen incluant installation, main d'œuvre) = 48000€
  • Salle de bain:48 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 salles de bain: 12000€/salle de bain × 4 = 48000€ (prix moyen incluant installation, main d'œuvre) = 48000€
  • Chambres:3 840€
    Parquet flottant: 48 m²: 80€/m² × 48 = 3840€ (prix moyen incluant installation, main d'œuvre) = 3840€
  • Salon:2 800€
    Peinture murs: 70 m²: 40€/m² × 70 = 2800€ (prix moyen incluant installation, main d'œuvre) = 2800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coteau. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 410 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 919 €/an
Calcul : 1 410 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 763 €/an
Base de calcul : Emprunt de 303 400 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 032 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 692 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 131 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 143 626 €
Revenus locatifs : +16 919 €
Charges déductibles : -143 626 €
Résultat foncier Année 1 : -126 707 €(Déficit de 126 707 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 105 307 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 486 €/an
Revenus locatifs : +16 919 €
Charges déductibles : -12 486 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 433 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 105307.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 675 €(65% de 159 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 770 €/an
Calcul : 103 675 € × 3,636% = 3 770 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 919 €143 636 €9 772 €-126 717 €21 400 €105 317 €105 317 €
217 257 €12 231 €9 508 €5 026 €--100 291 €
317 602 €11 958 €9 235 €5 644 €--94 647 €
417 954 €11 676 €8 953 €6 278 €--88 369 €
518 313 €11 384 €8 661 €6 929 €--81 440 €
618 680 €11 083 €8 360 €7 596 €--73 844 €
719 053 €10 772 €8 049 €8 281 €--65 563 €
819 434 €10 451 €7 727 €8 983 €--56 579 €
919 823 €10 119 €7 395 €9 704 €--46 875 €
1020 219 €9 776 €7 052 €10 444 €--36 431 €
1120 624 €9 421 €6 698 €11 202 €--25 229 €
1221 036 €9 055 €6 332 €11 981 €---
1321 457 €8 677 €5 954 €12 780 €---
1421 886 €8 286 €5 563 €13 600 €---
1522 324 €7 883 €5 159 €14 441 €---
1622 770 €7 466 €4 742 €15 305 €---
1723 226 €7 035 €4 311 €16 191 €---
1823 690 €6 590 €3 866 €17 101 €---
1924 164 €6 130 €3 406 €18 034 €---
2024 647 €5 655 €2 931 €18 993 €---
2125 140 €5 164 €2 441 €19 976 €---
2225 643 €4 657 €1 934 €20 986 €---
2326 156 €4 133 €1 410 €22 023 €---
2426 679 €3 592 €869 €23 087 €---
2527 213 €3 033 €310 €24 179 €---
TOTAL541 910 €339 862 €140 636 €202 048 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 048 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 919 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 553 €-6 420 €+9 973 €
2+3 553 €0 €+3 553 €
3+3 553 €0 €+3 553 €
4+3 553 €0 €+3 553 €
5+3 553 €0 €+3 553 €
6+3 553 €0 €+3 553 €
7+3 553 €0 €+3 553 €
8+3 553 €0 €+3 553 €
9+3 553 €0 €+3 553 €
10+3 553 €0 €+3 553 €
11+3 553 €0 €+3 553 €
12+3 553 €+3 594 €-41 €
13+3 553 €+3 834 €-281 €
14+3 553 €+4 080 €-527 €
15+3 553 €+4 332 €-779 €
16+3 553 €+4 591 €-1 038 €
17+3 553 €+4 857 €-1 304 €
18+3 553 €+5 130 €-1 577 €
19+3 553 €+5 410 €-1 857 €
20+3 553 €+5 698 €-2 145 €
21+3 553 €+5 993 €-2 440 €
22+3 553 €+6 296 €-2 743 €
23+3 553 €+6 607 €-3 054 €
24+3 553 €+6 926 €-3 373 €
25+3 553 €+7 254 €-3 701 €
Total+88 825 €+68 183 €+20 642 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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