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Saint Julien les Villas - T4

VilleSaint-Julien-les-Villas (10)
Surface64.24m²
Coût Total105 760€
Loyer Annuel7 649€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois-172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 64.24 m²
Prix au m² : 1 354,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

A St Julien Les Villas, l'équipe Damonte immobilier vous propose un appartement rénové de type 4 de 64,24 m2 loi carrez dans une résidence calme et bien entretenue. Situé au quatrième étage, cet appartement se compose, d'une cuisine équipée récente, d'un vaste salon/séjour avec une vue sur la verdure, d'une salle d'eau, de deux chambres, d'un WC et d'un grand placard type dressing. Une cave complète ce bien. Quote part mensuelle des charges de copropriété : 185EUR - Nombre de lots dans la copropriété : 169 Informations techniques : chauffage collectif gaz au sol, les fenêtres sont en doubles vitrages PVC. Informations pratiques : Accès Troyes centre-ville à 10 minutes. Classe énergétique : D 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr'

Ville : Saint-Julien-les-Villas
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10800
Coordonnées : 48.265689, 4.103779
Total : 105 760€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 11 800€
Valeur du bien : 98 800€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.24m²
Loyer prédit : 9.92€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 13.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 637€/mois
Loyer annuel estimé : 7649€/an
Fourchette totale : 477€ - 851€/mois
Fourchette annuelle : 5726€ - 10218€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 442,79 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 685 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-5 685€ (-6.1%)
Marge achat-revente :-13 075€ (-14.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 560,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 077,85€
Coût de l'assurance :9 254,00€
Taxe foncière : 764,90€/an
Soit par mois : 63,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 185,00€/mois
Soit par an : 2 220,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 637,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 809,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-171,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 800 €(184 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant plomberie, électricité, matériaux et main d'œuvre)
  • Peinture chambres:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:1 320€
    Pose de parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Julien-les-Villas (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 649 €/an
Calcul : 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 655 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 760 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 765 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 220 €/an
Calcul : 185 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 810 €
Revenus locatifs : +7 649 €
Charges déductibles : -18 810 €
Résultat foncier Année 1 : -11 161 €(Déficit de 11 161 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 461 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 010 €/an
Revenus locatifs : +7 649 €
Charges déductibles : -7 010 €
Résultat foncier Années 2+ : 639 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 461.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 649 €18 814 €3 659 €-11 165 €10 700 €465 €465 €
27 802 €6 918 €3 563 €884 €---
37 958 €6 819 €3 464 €1 139 €---
48 117 €6 716 €3 361 €1 401 €---
58 280 €6 609 €3 254 €1 670 €---
68 445 €6 499 €3 144 €1 946 €---
78 614 €6 385 €3 030 €2 229 €---
88 786 €6 267 €2 912 €2 520 €---
98 962 €6 144 €2 789 €2 818 €---
109 141 €6 018 €2 663 €3 124 €---
119 324 €5 886 €2 531 €3 438 €---
129 511 €5 750 €2 395 €3 760 €---
139 701 €5 610 €2 255 €4 091 €---
149 895 €5 464 €2 109 €4 431 €---
1510 093 €5 313 €1 958 €4 780 €---
1610 295 €5 156 €1 801 €5 138 €---
1710 500 €4 995 €1 640 €5 506 €---
1810 710 €4 827 €1 472 €5 884 €---
1910 925 €4 653 €1 298 €6 271 €---
2011 143 €4 473 €1 118 €6 670 €---
2111 366 €4 287 €932 €7 079 €---
2211 593 €4 094 €739 €7 499 €---
2311 825 €3 895 €540 €7 930 €---
2412 062 €3 688 €333 €8 374 €---
2512 303 €3 474 €119 €8 829 €---
TOTAL245 000 €148 754 €53 078 €96 246 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 246 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 649 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 606 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 606 €-3 210 €+4 816 €
2+1 606 €+126 €+1 480 €
3+1 606 €+342 €+1 264 €
4+1 606 €+420 €+1 186 €
5+1 606 €+501 €+1 105 €
6+1 606 €+584 €+1 022 €
7+1 606 €+669 €+937 €
8+1 606 €+756 €+850 €
9+1 606 €+845 €+761 €
10+1 606 €+937 €+669 €
11+1 606 €+1 031 €+575 €
12+1 606 €+1 128 €+478 €
13+1 606 €+1 227 €+379 €
14+1 606 €+1 329 €+277 €
15+1 606 €+1 434 €+172 €
16+1 606 €+1 541 €+65 €
17+1 606 €+1 652 €-46 €
18+1 606 €+1 765 €-159 €
19+1 606 €+1 881 €-275 €
20+1 606 €+2 001 €-395 €
21+1 606 €+2 124 €-518 €
22+1 606 €+2 250 €-644 €
23+1 606 €+2 379 €-773 €
24+1 606 €+2 512 €-906 €
25+1 606 €+2 649 €-1 043 €
Total+40 150 €+28 874 €+11 276 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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